Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier entre particuliers ne se fait malheureusement pas en un jour ; il se divise en plusieurs étapes, chacune plus ou moins longue dans la durée. Quoiqu’il en soit, hormis l’acheteur et le vendeur, un troisième acteur entre la plupart du temps rapidement en jeu: le notaire. Mais quel est son rôle exactement ? Pourquoi son intervention est-elle fortement conseillée ? Comment le choisir ? Combien cela coûte-t-il ? Pas de panique, l’équipe CityScan vous donne les réponses à vos questions !
A quel moment faire appel à un notaire ?
Un projet immobilier qui se concrétise
Cela faisait un petit moment que vous l’aviez repéré, cette jolie maison à vendre dans le quartier de vos rêves ! Vous l’avez visité : vous l’avez adoré. Vous avez évalué l’adresse sur CityScan afin d’être sûr que l’environnement vous convenait à 100% : vous vous êtes dit « c’est maintenant ». [Oui, nous sommes poètes chez CityScan]
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Lorsque vous rédigez votre offre d’achat (contenant le bien, l’adresse du bien, les possibles dépendances et bien sûr le prix d’achat proposé), il est fortement conseillé d’y inclure une date d’expiration. En effet, ce document vous engage quoiqu’il advienne ; si le vendeur ne donne pas sa réponse avant la date d’expiration, l’offre n’est plus valable et vous évitez ainsi d’éventuels soucis.
Dans le processus d’un achat immobilier (maison ou appartement), c’est à partir de l’acceptation de l’offre d’achat que le notaire peut intervenir. En effet, cette dernière doit être confirmée par la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, devant un notaire ou non.
Nous parlerons de cette étape du compromis, ainsi que de celles qui suivent, plus précisément dans la suite de cet article !
L’intervention d’un notaire est-elle obligatoire ?
Dans les faits, concernant le processus d’un achat immobilier (d’une vente), l’intervention du notaire n’est pas obligatoire mais fortement conseillée lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente.
En effet, la signature du compromis de vente peut se faire de particulier à particulier, entre l’acheteur et le vendeur, ou simplement en présence d’un agent immobilier. On dit que la signature se fait sous seing privé, c’est-à-dire qu’elle est réalisée par des tiers n’ayant pas la qualité d’officier public du notaire.
L’avant-contrat : compromis ou promesse de vente ?
Le compromis et la promesse de vente sont deux sortes d’avant-contrat ; ils précèdent tout deux l’acte de vente mais ont des conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
- Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire-vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé, dans un temps limité : c’est en fait une « option » qu’il lui donne en exclusivité, en échange d’une indemnité d’immobilisation en générale équivalente à 10% du prix. Dans le cas où l’acheteur décide de ne pas poursuivre la transaction, cette somme sera acquise totalement par le vendeur, en tant que dédommagement. La signature d’une promesse de vente engendre le paiement par l’acheteur de droits d’enregistrement, contrairement au compromis.
- Dans le compromis, les deux parties (acheteur et vendeur) s’engagent l’une et l’autre à conclure la vente à un prix déterminé. L’acheteur doit alors verser un dépôt de garantie (entre 5 et 10% du prix de vente). Dans le cas où une des deux parties renonce à la réalisation de la transaction, l’autre pourra engager une procédure en justice pour l’y contraindre.
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Le compromis ou la promesse de vente sont donc nécessaires au bon déroulement de la vente car ils engagent l’acheteur et le vendeur dans la transaction immobilière. Ils doivent chacun comporter un certain nombre de documents obligatoires et rentrer dans un cadre juridique précis.
Dans le cas d’une signature sous seing privé, il faut donc redoubler de vigilance et vérifier que tous les éléments suivants figurent bien dans le compromis et notamment :
- Les noms de l’acheteur et du vendeur
- Le prix de vente
- Les clauses suspensives éventuelles (afin de prévoir la nullité du compromis si certains évènements surviennent avant l’acte définitif de vente, comme un refus de prêt, l’exercice d’un droit de préemption…)
- La superficie exacte du logement
- Le dossier de diagnostics techniques
Cet avant-contrat est très important dans le sens où il fixe les conditions de vente définitives, avant même la signature de l’acte de vente. Même si aucune obligation de signature de compromis devant un notaire n’est fixée, il est tout de même fortement recommandé de confier sa rédaction à ce dernier car la moindre erreur ou omission dans ce document pourrait compromettre la vente.
Sachez de plus que le coût de rédaction d’un compromis devant notaire est quoiqu’il advienne compris dans la rémunération du notaire lors de la signature de l’acte définitif ; pourquoi donc se priver d’une telle mesure de sécurité quand elle ne gonfle pas l’addition finale ?
La promesse ou le compromis de vente existent uniquement pour l’achat / la vente de logements anciens. Dans le cadre d’une transaction concernant un bien neuf, il s’agira alors d’un contrat de réservation qui déterminera les conditions de la future vente.
Concernant l’acte de vente, l’intervention du notaire est obligatoire lors de son établissement et sa signature ; nous verrons par la suite pourquoi.
Quel est le rôle exact du notaire dans le processus d’achat ?
Le rôle du notaire dans un achat immobilier est incontournable ; en plus de rédiger et d’authentifier les actes, c’est un véritable expert en immobilier qui connaît le marché et qui peut donner de précieux conseils. Il intervient dès la signature de l’avant-contrat (si vous n’optez pas pour une signature sous seing privé) jusqu’à la vente en elle-même, ainsi que dans les formalités qui suivent.
Avant la signature de l’acte de vente
Revenons-en à l’étape de l’offre d’achat, où le notaire n’intervient pas encore. Si cette dernière est acceptée par le vendeur, elle permet de « bloquer » le bien immobilier au profit de l’acheteur, le temps qu’un compromis ou qu’une promesse soit signé(e). En générale, l’offre d’achat a une durée limitée de 8 à 10 jours ; elle n’est pas obligatoire mais très courante.
Dès que le vendeur accepte l’offre d’achat de l’acquéreur, cette dernière doit être confirmée par la signature du fameux compromis ou de la promesse, suivant la formule choisie. C’est là que le notaire peut intervenir, si les deux parties ne décident pas d’effectuer une signature sous seing privé. Acheteur et vendeur ont alors le choix : ils peuvent soit choisir le même notaire (en général, celui du vendeur) soit décider d’engager deux notaires différents (sans majoration de frais de notaire pour l’acheteur).
Une fois le notaire désigné, ce dernier se charge de réunir les deux parties à un rendez-vous afin de signer l’avant-contrat.
| Côté acquéreur | Côté vendeur |
| L’acompte versé peut servir de dédommagement au vendeur si l’acheteur décide, pour une raison ou pour une autre, de ne pas signer l’acte définitif de vente.
Si le montant de l’acompte dépasse les 3000€, il doit être versé au notaire par virement bancaire. Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il change d’avis et souhaite se rétracter dans ce laps de temps, l’acquéreur n’a pas à fournir de motif pour se justifier ; il pourra alors récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours, une fois la rétractation notifiée au vendeur. |
Il a pour sa part l’obligation de faire établir pour la date de signature du compromis le dossier de diagnostics techniques ainsi que les documents relatifs à la copropriété (dans le cas de la vente d’un lot en copropriété), comme vu précédemment. |
Une fois le compromis de vente signé par l’acheteur et le vendeur, le notaire informe les deux parties du délai qu’il existe entre cette signature et celle de l’acte définitif de vente. En général, ce délai est de 3 mois. Pendant cette période, l’acheteur doit donc rentrer en contact avec sa banque afin d’obtenir son prêt. Que ce dernier finance son achat à l’aide d’un prêt immobilier ou non, l’acte de vente doit forcément mentionner la nature du financement. Dans le cas d’un financement par un prêt, l’acte de vente doit contenir une condition suspensive de l’obtention du crédit.
Côté timing, l’acheteur dispose de minimum 30 jours (45 jours en général) pour obtenir un prêt aux conditions prévues dans le compromis de vente : son montant, sa durée, son taux d’intérêt… Dès que la banque a émis l’offre de prêt, l’acheteur n’a pas le droit de l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours.
Pendant ce temps, le notaire examine un certain nombre de documents afin de préparer l’acte de vente et de donner toutes les informations aux deux parties : vérification de la qualité de propriétaire du vendeur, précédents titres de propriété, règles d’urbanisme, servitudes… C’est un travail de fond qui permet au notaire de rédiger l’acte de vente de façon précise.
Il se peut que, en plus des délais d’acceptation de la demande de prêt de l’acheteur, le bien immobilier à la vente se trouve dans une zone où la commune exerce un droit de préemption urbain. Cela signifie que cette dernière dispose de 2 mois pour se manifester si elle souhaite acquérir le bien, dans le cadre d’un projet de reconstruction par exemple. Si la commune ne se manifeste pas au bout de ces 2 mois, son silence vaut renonciation ; le bien immobilier pourra effectivement être vendu à l’acheteur. C’est au notaire de s’assurer de l’existence ou non d’un droit de préemption ; l’acquéreur peut cependant s’informer auprès du service urbanisme de la commune concernée.
Au moment de la signature
Compromis de vente : signé. Documents obligatoires fournis par le propriétaires : check. Offre de prêt : acceptée. Droit de préemption urbain : non-existant ou non-exercé par la commune. Le notaire peut alors fixer un rendez-vous avec les deux parties pour signer le tant attendu acte de vente !
Acheteur et vendeur sont en droit de demander une copie du projet d’acte de vente quelques jours avant la signature effective à l’étude du notaire, afin d’en prendre connaissance mais aussi d’éventuellement corriger ou préciser certains points qui y figurent.
Une fois les parties réunies, le notaire procède alors à la lecture de l’acte de vente. L’acheteur et le vendeur sont ensuite invités à apposer leur signature soit sur une version papier, soit sur une version électronique. L’acte authentique de vente (que l’on appelle « la minute ») n’est pas fourni à l’acheteur ; le notaire en a en effet besoin pour le publier au Service de la publicité foncière et le conserve ensuite. L’acquéreur reçoit donc une attestation de propriété ainsi qu’une copie de l’acte de vente.
C’est un service public qui a pour objectif d’informer toute personne qui en fait la demande sur la situation juridique des immeubles (propriétaires qui se sont succédé, prix des ventes, donation…).
Les formalités d’après-vente
Suite à la signature de l’acte de vente, le vendeur est dans l’obligation de fournir les clés du bien immobilier à l’acheteur. En contrepartie, l’acquéreur doit payer comptant le prix du bien immobilier, en déduisant le montant de l’acompte versé lors du compromis de vente. Le règlement s’effectue par virement et passe généralement par la comptabilité du notaire. Si l’acquéreur a financé son bien par le biais d’un crédit, c’est la banque qui s’occupera de mettre les fonds à disposition du notaire. Le vendeur reçoit l’intégralité de la somme quelques semaines plus tard.
Comme énoncé plus haut, le notaire a l’obligation de faire publier la vente au Service de la publicité foncière dans un délai maximum d’un mois après la signature ; cette publication officialise la vente et assure qu’aucune garantie (une hypothèque par exemple) ne peut être inscrite sur le bien au nom de l’ancien propriétaire (le vendeur). C’est aussi lors de cette étape que les droits d’enregistrements et la taxe de publicité foncière (qui font partie des frais de notaire) doivent être réglés. L’impôt de plus-value de la vente doit aussi être réglé par le vendeur.
Le notaire, un expert de l’immobilier
En plus d’être garant de la sécurité juridique des parties lors de l’exécution du contrat, le notaire possède une expertise non négligeable sur le marché de l’immobilier. Interlocuteur privilégié, il possède des connaissances pointues sur le marché local par son activité, mais aussi sur les évolutions législatives qui impactent directement ou indirectement un projet immobilier. Il joue de plus un rôle de conseil juridique lors d’opérations de transactions en lien avec le patrimoine et la situation : vente / achat en indivision, création de SCI, acheter à plusieurs, donations…
De plus, il est aujourd’hui très courant que certains notaires jouent le rôle de négociateur immobilier. Dans ce cas, le notaire assiste vendeur comme acquéreur dans leur projet, de la recherche à la publication de l’acte authentique en passant par la négociation du prix d’achat ou de vente.
Retrouvez toutes les information du réseau spécialisé immobilier.notaires® sur leur site internet : https://www.immobilier.notaires.fr/
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Choisir un notaire : comment faire ?
Que l’on soit acheteur ou vendeur, le choix du notaire est complètement libre. Étant donné que ce dernier va jouer un véritable rôle d’accompagnant dans le projet immobilier, qui peut aussi être le projet d’une vie, autant ne pas se tromper ! Le bouche-à-oreille est un très bon moyen de trouver le professionnel qui vous conviendra ; n’hésitez donc pas à demander conseil à vos proches qui se sont déjà lancés dans un achat immobilier et qui ont des retours positifs sur leur notaire. Mais ce n’est pas la seule solution !
Se renseigner auprès d’organismes compétents…
Conseil supérieur du notariat, Chambres départementales des notaires, annuaire des notaires … Plusieurs organismes seront à même de vous aiguiller dans la recherche d’un professionnel. Disponibilité, diplomatie, pédagogie, efficacité, discrétion : ce sera ensuite à vous d’apprécier les qualités du notaire, lors d’un premier rendez-vous par exemple.
… et porter son choix sur un notaire géographiquement proche !
Un notaire est compétent sur tout le territoire français ; cela veut donc dire que vous pouvez très bien choisir un notaire géographiquement éloigné car vous avez une totale confiance en lui. Attention cependant aux frais de déplacement qui pourraient venir s’ajouter aux coût total du projet immobilier !
Il est donc conseillé de se tourner vers une étude notariale située à proximité du bien immobilier. Le notaire en question possèdera une très bonne connaissance du marché immobilier local mais sera aussi plus à même de donner des renseignements sur les règles d’urbanisme qui s’appliquent, par exemple.
Combien coûte un notaire ?
Il est d’usage d’appeler les frais s’ajoutant aux prix du bien immobilier les frais de notaire, en principe payés par l’acheteur. Bien que largement utilisée, il serait plus correct de remplacer cette formulation par « frais d’acquisition » car non ! Cette somme ne revient pas en totalité au notaire, bien au contraire. Explications !
A quoi correspondent les frais d’acquisition, ou « frais de notaire » ?
Ces frais sont communément appelés « frais de notaire » car le rôle de collecte des montants de plusieurs éléments lui incombe ; or, la totalité de cette somme ne lui revient aucunement. Trois principaux postes composent les frais d’acquisition :
Les impôts et les taxes
Lors de l’acquisition d’un bien, des impôts et des taxes doivent être reversés à l’État et/ou les collectivités locales. C’est ce que l’on appelle les droits de mutation qui comprennent donc : la taxe sur la publicité foncière, les droits d’enregistrement pour l’achat d’un bien ancien, la TVA pour l’achat d’un bien neuf.
Ces frais peuvent s’élever à 4,5% du prix de vente du bien ; ils sont encadrés par la loi de finances pour 2014 (loi n°2013-1278 du 29 décembre 2013, JO du 30 décembre 2013).
Les frais et débours
Ce poste-là correspond aux dépenses effectuées par le notaire pour le compte de son client. Ces sommes servent donc à rémunérer les différents intervenants ou prestataires qui ont fourni les documents nécessaires à la bonne rédaction de l’acte de vente.
Elles comprennent, par exemple, les frais pour l’obtention de documents d’urbanisme, les frais de géomètres, la rémunération de techniciens pour la réalisation de diagnostics techniques…
Les émoluments : la rémunération du notaire
Cette somme est donc directement perçue par le notaire en contrepartie de sa prestation. Les émoluments (honoraires) sont de 2 types : les émoluments proportionnels (au prix de vente du bien) et les émoluments de formalités (qui varient en fonction des démarches administratives accomplies par le notaire pour le compte de son client).
Cette rémunération est bien-entendu réglementée selon des barèmes précis. Les émoluments du notaire ne doivent cependant pas dépasser 10% de la valeur du bien, ni descendre en dessous de la somme de 90€.
Plus d’informations ici
Comment les calculer ?
Il n’est malheureusement pas possible de calculer précisément les frais de notaire à l’avance. Les droits de mutation sont différents selon les collectivités, le montant des débours peut varier selon la situation de l’achat, les émoluments du notaire varient eux aussi selon le prix de vente et les formalités opérées lors de l’élaboration de l’acte de vente… Beaucoup de paramètres rentrent en compte !
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe aujourd’hui des outils en ligne pour obtenir rapidement une simulation des frais de notaire. En renseignant le type de bien concerné (bien ancien, bien neuf, terrain), le département, le prix d’achat ainsi que le moyen de financement (avec ou sans emprunt), vous avez alors accès à une estimation de ce que vous paierez en achetant (émoluments, débours, taxes et impôts).
Les outils à disposition :
- Sur le site Immobilier.notaires.fr
- Sur le site de la Chambre des Notaires de Paris
Qu’est-ce qu’une vente aux enchères notariales ?
Souvent méconnue du grand public, la vente aux enchères notariales est pourtant un moyen efficace de vendre ou acheter un bien immobilier. Aussi appelée « vente à la bougie« , ce type de vente est organisé par la Chambre des notaires compétente. Concrètement, c’est une vente publique où le bien immobilier est attribué au plus offrant ; tout le monde peut donc y participer et l’accès à une vente est complètement gratuit.
On parle de vente à la bougie car le notaire, lors de la séance, allume une bougie qui se consumera tout au long de la vente, qu’importe le nombre de biens à vendre. S’il n’y a pas d’enchère (silence), il allume successivement 2 petites bougies de 30 secondes chacune (soit une minute) ; si personne n’enchérit pendant que ces 2 mèches brûlent, le dernier enchérisseur remporte le bien. Si quelqu’un propose une nouvelle enchère pendant que ces deux bougies brûlent, il faudra quoiqu’il en soit attendre le prochain silence pour recommencer ce processus pour prononcer l’attribution du bien au dernier enchérisseur.
Le rôle du notaire ici réside notamment dans la détermination du montant de mise à prix, en accord avec le vendeur du bien. En général, ce montant correspond à 75% de la valeur du bien, afin de laisser les enchères monter petit à petit. Il se peut aussi que la vente soit déterminée « sans mise à prix » : le notaire attribue, toujours avec le vendeur, un prix de réserve en dessous duquel ce dernier refuse de vendre. Le premier enchérisseur qui dépassera ce prix pourra alors effectivement acheter le bien.
Quel type de bien peut être mis en vente ?
La vente aux enchères notariales peut concerner tout type de bien : maison, appartement, terrain, commerce… Dans ce genre de vente, il n’est pas rare de retrouver des biens atypiques qui trouvent difficilement preneur sur le marché global ; c’est donc l’occasion parfaite de dénicher la perle rare si vous affectionnez particulièrement ce type de bien !
Où peut-on être informé d’une vente aux enchères ?
La presse nationale ou régionale relaie souvent les ventes aux enchères de ce type ; vous pouvez aussi accéder à toutes les ventes programmées sur le site Immobilier.notaires.fr. En général, les biens à la vente sont mis en ligne un mois avant la séance d’enchères ; si vous êtes intéressé par un bien, vous avez bien-entendu la possibilité de visiter le bien, à date et heure fixée et aux côtés d’autres potentiels acheteurs.
Comment accéder à toutes les informations du bien en question ?
Avant la publication de la mise en vente du bien, le notaire est tenu d’élaborer le cahier des charges du bien. Nature et état du bien, modalités de vente, servitudes éventuelles, diagnostics immobiliers, charges de copropriété éventuelles, documents d’urbanisme… Ce cahier des charges est donc primordial pour les futurs acheteurs car il est censé donner toutes les informations disponibles sur le bien, pour un choix éclairé. Il est en général mis à disposition des participants à la vente trois semaines avant cette dernière, à l’étude du notaire qui en est chargé ou sur son site internet.
Existe-t-il des conditions pour participer à une vente aux enchères notariales ?
Lors de la séance d’enchères, chaque participant souhaitant acheter le bien doit remettre au notaire chargé de la vente deux principaux documents : une pièce d’identité et un chèque de banque de 20% de la mise à prix, la « consignation« . En contrepartie, l’acheteur potentiel reçoit la plaquette qui lui permettra d’enchérir lorsqu’il le souhaite (+500€ minimum, en fonction de la mise à prix).
Le déroulement après la vente
Il existe un délai légal de surenchère pour que la vente soit véritablement définitive. En effet, pendant 10 jours, toute personne (excepté le dernier enchérisseur) a la possibilité de faire une surenchère d’au minimum 10% de plus que le prix adjugé. Si, pendant ce laps de temps, quelqu’un fait effectivement une surenchère, une nouvelle séance devra se dérouler avec une nouvelle mise à prix (celui du prix adjugé + 10%). Si passés 10 jours personne ne se manifeste, le dernier enchérisseur devra donc payer le prix adjugé sous 45 jours.
