Négociation, renégociation, rachat… Les conseils pour un prêt immobilier optimisé !

Obtenir un prêt immobilier : comment le négocier ?

Logement coup de cœur : trouvé ! Compromis de vente : signé ! Il est maintenant temps de passer par la case « obtention du prêt immobilier ». En général, l’acquéreur dispose d’environ 3 mois pour négocier son crédit et obtenir les meilleures conditions possibles. Dossier en béton, étapes de la négociation, recours éventuel à un courtier en prêt immobilier… On vous explique tout !

Préparer son dossier de prêt

Les pièces originales obligatoires à fournir

Afin de bien préparer son rendez-vous chez le banquier, il est important de rassembler au préalable toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier de prêt. Être ordonné et précis est un premier signal positif pour la banque, ne l’oublions pas !

Si vous souhaitez emprunter à deux, veillez à fournir les documents pour chacun des co-emprunteurs :

Les pièces à fournir pour son dossier de prêt immobilier

Afin d’améliorer le dossier, il serait favorable de fournir des relevés bancaires relativement « propres » : pas de dépense excessive ni de découverts à répétition. La fourmi sera toujours mieux vue que la cigale !

Bon à savoir !
Si vous possédez un patrimoine financier, même minime, il est toujours bien vu de démontrer que vous êtes en mesure de vous constituer une épargne. N’hésitez donc pas à compléter les pièces justificatives par un relevé de compte épargne ou d’assurance-vie par exemple.
Par ailleurs, si vous bénéficiez d’une donation ou d’un prêt de la part d’un proche, là encore il sera important d’inclure dans le dossier une attestation de ce dernier, afin d’étoffer le dossier et de justifier votre potentiel apport personnel.

Vous ne disposez pas d’apport personnel ? Ne vous inquiétez pas, certains établissements octroient des prêts immobiliers à 100% ! Découvrez-en plus dans notre article sur le prêt immobilier sans apport.

Les petits plus qui peuvent faire la différence

Parce que le banquier aura besoin d’en savoir plus sur vous et votre projet, n’hésitez pas à inclure dans votre dossier d’autres éléments sur ces derniers: résumé de la situation personnelle, motivations de cet achat immobilier, avantages de votre futur logement (peu de charges de copropriété ou installation d’équipements fonctionnant aux énergies renouvelables par exemple), etc. Tout cela n’est bien-entendu pas obligatoire mais cela peut contribuer à rendre votre projet beaucoup plus concret aux yeux de la banque !

5 éléments à ne pas négliger dans votre contrat de prêt

Au-delà de la négociation d’un taux d’intérêt attractif, il existe d’autres éléments dans le contrat de prêt qu’il ne faut pas négliger, sous peine de voir la facture finale augmenter… Voici une liste non-exhaustive des points à vérifier et qui pourrait bien réduire la note !

5 éléments à négocier dans votre offre de prêt immobilier !

Taux fixe ou taux variable ?

Dans le contrat de prêt, le type de taux d’intérêt (fixe ou variable) est précisé. A vous de voir quel type correspondrait le mieux à vos besoins mais aussi à votre budget !

Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable ?
Un taux fixe est un taux d’intérêt qui ne bouge pas durant toute la durée du prêt : le coût total du prêt est donc connu à l’avance.
Un taux variable est, au contraire, un taux d’intérêt qui évolue dans le temps : il dépend d’un indice de référence et ne permet donc pas de savoir combien le crédit va coûter dans sa globalité. Généralement, le taux variable dépend du taux d’intérêt auquel les établissements financiers français se prêtent des fonds à court terme. Il peut donc fortement varier, à la hausse comme à la baisse. Il existe cependant pour ce type de taux ce que l’on appelle un « cap » : il peut évoluer mais seulement dans une certaine limite, définie au préalable dans le contrat de prêt.

Les banques sont en mesure de proposer des prêts à taux fixe ou à taux variable. Opter pour l’un ou pour l’autre dépend tout simplement de votre degré d’acceptation du risque. En effet, un taux variable a l’avantage de généralement donner lieu à des mensualités basses en début de crédit (le taux de départ est plus faible qu’un taux fixe) ; mais ces dernières peuvent fortement évoluer à la hausse par la suite.

A l’heure actuelle et au vue des taux d’intérêts faibles sur le marché du crédit immobilier, les experts financiers s’accordent à dire qu’il est préférable d’opter pour un taux fixe, beaucoup moins risqué. Finalement, le taux variable peut être avantageux dans le cadre d’un crédit à court terme, de l’ordre de 7 ou 8 ans : l’emprunteur réalise de belles économies les premières années avec un taux initial très attractif (plus faible que les taux fixes) et ne prend donc pas le risque de « subir » des hausses significatives de taux les années suivantes.

Pour en savoir plus sur le taux fixe et le taux variable dans le cadre d’un emprunt, rendez-vous sur cette page.

La possibilité de moduler les mensualités

La modulation des mensualités d’un crédit est essentielle dans un contrat de prêt. La plupart des banques proposent cette option, mais autant vérifier !

Concrètement, grâce à cette possibilité, vous pouvez augmenter ou diminuer vos mensualités tout au long du crédit. Notez que la banque prêteuse est en droit de fixer une limite (en pourcentage du crédit ou en somme d’argent) à ne pas dépasser, à la hausse comme à la baisse.

En quoi la modulation des mensualités de prêt est-elle utile ?  Si vous avez la chance de bénéficier d’une importante entrée d’argent, vous êtes alors en mesure d’augmenter vos mensualités (car vous pouvez payer plus) et d’ainsi raccourcir votre durée de prêt. Au contraire, si vous devez par exemple faire face à une grosse dépense imprévue, vous avez la possibilité de diminuer le montant de vos mensualités, le temps de vous remettre à flot. Votre durée de crédit est ainsi rallongée.

Certaines banques proposent aussi de « geler » vos mensualités pendant une durée limitée. Par exemple, vous partez en voyage pendant 6 mois ; vous n’aurez donc pas à régler les mensualités pendant ce laps de temps mais votre crédit sera donc étalé dans la durée.

Négocier les frais de dossier

Que représentent les frais de dossier ?
Afin de mettre en place l’offre de crédit, la banque va mettre du temps (et donc mobiliser des ressources !) à étudier votre dossier en détails. Les frais de dossier que vous aurez à régler serviront donc à rémunérer les différents intervenants de l’établissement financier en question.

Il faut savoir que chaque banque applique sa propre politique commerciale concernant les frais de dossier ; généralement, les frais de dossier demandés varient entre 0,4 et 1,5% du capital emprunté.

Vous effectuez votre emprunt via un PTZ ou tout autre prêt aidé ? Bonne nouvelle ! Les frais de dossier sont très souvent offerts dans ces cas-ci.

Même si, finalement, le montant de ces frais de dossier paraît minime comparé au montant total de la note, cela peut toujours être cela de gagné si vous mettez en œuvre vos talents de négociateur ! Quelques conseils pour cela :

  • Valorisez votre « profil emprunteur » : si vous disposez d’un bel apport personnel ou que votre taux d’endettement est faible, vous pouvez d’ores et déjà valoriser vos points forts afin de diminuer ou supprimer les frais de dossier ! Les banques sont généralement prêtes à le faire pour séduire de nouveaux clients.
  • Parlez de la concurrence : si un autre établissement financier vous propose des frais de dossier moins élevés, voire une exonération totale, notifiez-le à votre banque et n’hésitez pas à lui demander de vous proposer une nouvelle offre, au risque de vous tourner vers la concurrence.
  • Jouez sur votre statut de client fidèle ou de nouveau client : dans le cas où vous faites une demande de crédit auprès de votre banque actuelle, vous pouvez vous permettre de réclamer un geste commercial pour votre fidélité. Le cas contraire, si vous êtes nouveau client, n’hésitez pas là encore,  par exemple, à demander une remise sur les frais de dossier en échange de la souscription d’un produit financier chez cette banque !

Vérifier et négocier les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) du crédit immobilier

Qu’est-ce que les IRA ?
Aussi appelées « Pénalités de Remboursement Anticipé« , les IRA sont la somme que vous devrez à l’établissement prêteur dans le cas où vous décidiez de rembourser votre crédit de façon anticipée. Plus simplement : dans le cas où vous ne les négociez pas dans le contrat de prêt, vous paierez des pénalités si vous remboursez votre crédit avant son terme (grâce à la vente du logement ou à une importante entrée d’argent, par exemple).

Le montant exigé des IRA est très règlementé : elles sont plafonnées à 3% du capital restant dû avant le remboursement ou ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit. Quoiqu’il en soit, ces indemnités peuvent coûter cher ! C’est donc pour cela qu’il est préférable de bien les négocier avant l’offre de prêt définitive, surtout si vous ne vous projetez pas dans le logement jusqu’à la fin effective du crédit.

Sur quoi porter la négociation ? Tout dépendra de votre projet immobilier et de l’éventuelle évolution de votre situation financière. En effet, si vous pensez revendre le logement dans un délai très court (moins de 10 ans), préférez négocier une exonération totale des IRA ou dès qu’une certaine durée de crédit est passée (par exemple 5 ans). Au contraire, si vous pensez rester dans ce logement jusqu’à la fin du prêt immobilier, vous avez tout intérêt à ne pas négocier ces IRA mais à, en contrepartie, demander une baisse de taux par exemple.

Comment négocier ?  Là encore, il faudra mettre en avant votre profil emprunteur et pourquoi pas, annoncer que vous envisagez de consommer certains produits financiers dans cet établissement (PEL, Assurance-vie…). Attention à ne pas faire trop de zèle : proposez cela en respectant vos ressources financières !

Garantie : caution ou hypothèque ?

L’établissement prêteur est en droit de vous demander des garanties. Même si votre profil emprunteur est jugé satisfaisant, la banque souhaite quoiqu’il arrive se couvrir contre un défaut de paiement.

Deux sortes de garanties peuvent vous être demandées :

L’hypothèque

Si vous souscrivez ce type de garantie, cela permet à la banque, en cas de non-remboursement du prêt, de faire saisir le bien immobilier puis de le vendre aux enchères judiciaires afin de se rembourser à la hauteur du préjudice subi. Elle peut prendre généralement 2 formes :

L’hypothèque traditionnelle : cette forme de garantie est la plus coûteuse pour l’emprunteur. En effet, outre le fait qu’elle représente un danger constant pour ce dernier, elle représente environ 1,5% du montant du prêt de par les frais nécessaires à sa mise en place. L’hypothèque doit être enregistrée devant un notaire, ce qui implique le paiement de sa rémunération, des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Si le bien immobilier est revendu avant la fin du crédit, l’emprunteur devra quoiqu’il en soit s’acquitter de frais de mainlevée auprès d’un notaire, afin de lever l’hypothèque.

Bon à savoir !
L’hypothèque peut s’appliquer sur tout type de biens immobiliers : neuf, ancien, déjà construits ou sur plan.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PDD) : cette garantie est moins coûteuse que l’hypothèque traditionnelle. Le principe reste le même ! Le PDD doit être aussi constaté par un acte notarié mais est exonéré de taxe de publicité foncière, ce qui n’est pas négligeable lorsque l’on sait que la publication officielle coûte souvent entre 0,5 et 0,6% du montant total du prêt. Comme pour l’hypothèque, en cas de revente, des frais de mainlevée sont à prévoir.

Bon à savoir !
La garantie de PDD ne peut s’appliquer que sur les biens immobiliers anciens.

La caution

En optant pour la caution, l’emprunteur sollicite un organisme tiers qui s’engage à rembourser le prêt immobilier en cas de défaut de paiement de la part de ce dernier. Cet organisme doit non seulement être agréé par la banque qui vous prête (certaines d’entre elles ont d’ailleurs leur propre organisme de caution), mais ce dernier a aussi le droit d’accepter ou non votre dossier. Le choix se fait en fonction de l’endettement et de l’apport de l’emprunteur.

Crédit Logement, SACCEF (Caisse d’Epargne), CAMCA (Crédit Agricole) … Ils existent différents organismes de cautionnement. Ils offrent une garantie beaucoup moins coûteuse qu’une hypothèque mais surtout un fonctionnement beaucoup plus souple. En effet, si l’emprunteur ne peut plus assurer le remboursement de son crédit, l’organisme est prévenu dès la 3ème ou 4ème mensualité non-payée (pour la caution, l’intervention se fait dès la 1ère). Il s’acquitte alors du remboursement à sa place et sera ensuite en droit de décider ou non d’une hypothèque judiciaire ensuite.

Comment fonctionne la caution ? Chaque organisme fonctionne à sa manière mais il sera systématiquement demandé à l’emprunteur de verser un dépôt de garantie en début de prêt (somme qui représente entre 0,5 et 0,9% du crédit total). Si vous remboursez le prêt en anticipé ou qu’il arrive à son terme, ce dépôt vous est ensuite restitué à 75-85% (à la différence de l’hypothèque où vous devez qui plus est régler des frais de mainlevée).

Finalement, le montant de la garantie de votre prêt peut peser dans la balance ! Mettez en avant votre profil emprunteur afin que la banque opte pour la garantie la plus adapté pour vous et votre situation.

Et qu’en est-il de la négociation de l’assurance emprunteur ?
C’est aussi un poste de dépenses qu’il ne faut pas négliger ; mais on vous en parle bien plus en détails dans notre article sur l’assurance de prêt immobilier !

Le courtier en prêt immobilier : les avantages de faire appel à un professionnel

Dans un prêt immobilier, nous venons de le voir, il n’y a pas que le taux d’intérêt à négocier pour faire de belles économies ! De plus, qui dit « négocier » dit aussi « expertise » dans le domaine et surtout « disponibilité » pour le faire… Or, ce n’est pas le cas de tous.

Faire appel à un courtier spécialisé en prêts immobiliers peut s’avérer être une très bonne solution pour optimiser les démarches et la note final ! En effet, grâce à la force de son réseau et à son statut d’expert du secteur, le courtier saura vers quel organisme financier se tourner en fonction de votre dossier et de leurs pratiques commerciales. Il négocie pour vous et compare les offres de chaque banque.

A la clé ? Une offre de prêt qui correspond à vos ressources et vos besoins ! Quoi de mieux que de se sentir accompagné et soutenu lorsque l’on se lance dans un projet comme celui d’un achat immobilier ?

Combien coûtent les services d’un courtier ? Cela dépend de chacun. Sachez cependant qu’un courtier ne peut pas demander de rémunération ou de frais avant le déblocage du prêt : vous ne le rémunérez que si son travail aboutit sur un prêt effectif ! Certains courtiers reçoivent une rémunération de la part de la banque démarchée ; dans ce cas, vous devrez simplement à vous acquitter de frais de dossier fixes (environ 500€ selon les cas). Pour d’autres, les frais de courtage globaux doivent être réglés par l’emprunteur ; ils s’élèvent à environ 1% du montant emprunté dans ce cas.

Finalement, faire appel à un courtier peut engendrer un léger coût… Mais cela peut aussi faire réaliser de belles économies comparées à une situation où vous aurez tenté vous-même de négocier votre prêt ! Si vous optez pour l’appui d’un courtier, renseignez-vous auprès de vos proches ou collègues de travail par exemple ; mieux vaut avoir de bons retours sur ce dernier avant de vous lancer !

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