Qu’est-ce que le home staging et comment fait-il mieux vendre ?

« Un acquéreur immobilier prend sa décision dans les 90 premières secondes de la visite d’un bien ! »  Si vous êtes un ou une habituée de l’émission Maison à Vendre sur M6, vous avez dû entendre Stéphane Plaza citer cette statistique quasi-systématiquement à chaque émission. Et bien oui, la première impression est souvent la bonne et la grande majorité des ventes de maisons et appartements est née d’un coup de cœur lors d’une visite. Et pour favoriser un coup de cœur : quoi de mieux que le home staging ? Force est de constater que cette pratique a gagné ses lettres de noblesse au fil des années et semble dépasser le simple effet de mode. Mais permet-il réellement de vendre vite sa maison et en quoi consiste cette démarche ?

Qu’est-ce que le home staging ?

C’est quoi la valorisation immobilière ?

Si l’on en croit Wikipédia, il est également appelé « valorisation immobilière » et serait un ensemble de techniques permettant de mettre un bien immobilier dans les meilleures conditions pour favoriser sa vente ou sa location. Le « home staging » ou « house staging » signifie littéralement « mise en scène de la maison ». La valorisation immobilière a pour objectif de réunir, grâce à une mise en scène, toutes les conditions propices pour susciter un intérêt auprès d’un acquéreur à moindres frais.

Barb Schwartz : première femme metteur en scène d’un bien immobilier

La pratique de la mise en scène immobilière serait née aux Etats-Unis au début des années 70 et aurait été crée par une américaine, Barb Schwartz, alors jeune agent immobilier. Partant du constat que beaucoup de maisons avaient du mal à se vendre et ayant une expérience dans les comédies musicales à Broadway, elle eut alors l’idée de mettre en scène les maisons. Son concept s’est répandu comme une trainée de poudre à travers les USA mais ce n’est pas qu’à la fin des années 2000 qu’il aurait atteint l’Europe avec une première apparition dans l’émission « Capital » sur M6.

Le home staging fait-il vendre ?

D’après Sylvain Rey, fondateur et dirigeant de l’enseigne Avéo, le home staging permettrait non seulement de vendre plus vite mais aussi de réduire les velléités de négociation des acheteurs.

Sur un échantillon, le délai moyen de vente d’un bien qui a fait l’objet d’une prestation de valorisation immobilière était de 27 jours contre 105 pour un bien non optimisé. Quant au taux de négociation, il était de 2.1% contre  12% pour un bien qui n’est pas passé entre les mains d’un home stager. Sur ce dernier point, comme l’explique cette étude, il est logique que les négociations soient moins élevées. En réalisant des réparations, des travaux ou en organisant des journées portes ouvertes pour la visite du bien, le propriétaire enlève autant de possibilités de négociation à l’acquéreur, qui de surcroît en cas de coup de cœur, négocie beaucoup moins.

Quelles différences avec le coaching déco ?

Styliste, décorateur, designer, relookeur, architecte d’intérieur, coach décoration : beaucoup de noms différents pour designer globalement les mêmes compétences à savoir vous aider à mettre en scène votre espace de vie, optimiser son potentiel d’aménagement et trouver une décoration d’intérieur qui vous ressemble.

C’est d’ailleurs LA différence fondamentale entre le coaching déco et le home staging : la décoration consiste à personnaliser l’intérieur d’un bien selon vos goûts, le home staging vise quant à lui à « dépersonnaliser » sa décoration pour plaire au plus grand nombre.

Le « coach déco » interviendra le plus souvent en aval de la transaction immobilière auprès d’un acquéreur qui vient d’acheter un appartement mais qui souhaiterait l’avis objectif d’un expert sur son potentiel. Le home stager quant à lui intervient principalement pour aider un propriétaire à vendre plus rapidement son bien. Mais comme l’illustre bien le site de cette décoratrice d’intérieure située en Savoie, coach déco et home stager ne sont dans bien des cas qu’une seule et même personne.

Combien ça coûte de valorisation son bien ?

« La somme investie dans le home staging de votre maison sera toujours beaucoup moins importante qu’une ristourne sur sa vente !  » Évidemment, même si l’objectif principal est de vendre plus vite son bien, l’atteinte d’un bon « ROSI » (Return On Staging Investisment) fait partie intégrante d’une prestation de valorisation immobilière. ll n’est par contre pas question de dépenser des sommes colossales dans des travaux titanesques mais plutôt d’investir une somme comprise entre 2 et 5% de son prix de vente avec une moyenne estimée autour de 2.5 à 3%.

Cette somme devra inclure :

• le prix de la prestation si elle fait intervenir un professionnel ;
• la mise en scène comprenant les éventuels travaux de rafraîchissements et de réparation, achats de mobiliers et d’accessoires ;
• le shooting photo par un photographe professionnel pour mettre en lumière la mise en scène finale et de se démarquer des annonces immobilières concurrentes.

Comment valoriser son bien ?

Les 5 règles d’or du home staging

Une cuisine avant et après les conseils d’un stager Avéo

Il existe un consensus sur 5 grands principes  qui conditionnent la réussite de votre opération séduction auprès d’un acquéreur potentiel :

1. Dépersonnaliser sa décoration intérieure : il faut retirer un maximum d’éléments de décoration  qui relèvent de l’intimité (photos de familles, portraits, bibelots vieillots ou kitsch du type collection de cochons en porcelaine de limoge 😉 ) . Le but premier de cette étape est d’aider les acheteurs à se projeter.
2. Désencombrer les pièces : un intérieur trop chargé peut représenter un frein pour la visite et empêcher l’acheteur de se projeter. Désencombrer permettra de donner envie de circuler dans le bien.  L’objectif est d’aider le visiteur à mieux apprécier les volumes des pièces en retirant le mobilier superflu.
3. Réparer : cela peut paraître évident mais une maison qui présente beaucoup trop de choses à réparer n’inspire pas confiance un acheteur. Des réparations à faire sont naturellement synonymes de travaux de réparation et donc de surcoût.
4. Réaménager : après avoir désencombré,  place à l’étape de réaménagement pour permettre aux acheteurs de mieux identifier les fonctions de chaque pièce. Transformer une pièce utilisée comme débarras en bureau ou en chambre d’enfant avec du mobilier moderne et sobre sera un plus indéniable lors d’une visite. Cela vaut également pour les appartements ou pièces vides qui ne permettent aucune mise en scène. Dans ce cas, pourquoi ne pas penser à louer du mobilier le temps de la vente ?
5. Décorer : le professionnel travaillera en priorité sur la luminosité, l’harmonie des couleurs, les volumes et le style de chaque pièce. Pas besoin toutefois de dépenser des fortunes en mobilier design. Les décorateurs sont passés maîtres dans les solutions « cache misère » de type sol vynile imitation parquet, peinture pour carrelage, relooking de vieux meubles .

Les meilleures astuces déco

• Un espace = une fonction !  oubliez la pièce multifonctions qui fait bureau, buanderie et débarras ! Chaque espace, chaque pièce doit avoir une fonction bien définie et identifiable.
• Choisissez des couleurs neutres ! La neutralité est un des fondamentaux de la valorisation immobilière. Le blanc, le beige, le gris clair sont les couleurs de base de la palette du home stagist. Attention toutefois à ne pas abuser du blanc ! Utilisé avec excès, il donnera un style impersonnel et froid à votre bien. Des touches de couleur sur les murs ou la déco pourront être apportées pour démarquer une pièce ou créer des perspectives.
• Proposez une cuisine fonctionnelle ! Une cuisine doit donner envie d’y préparer de bons petits plats et non pas d’aller au resto ! Une cuisine fonctionnelle est avant tout une cuisine qui propose suffisamment de rangements et de surface pour cuisiner confortablement.
  
• Maximisez les rangements ! Une étagère à casier, des paniers en osier (de couleurs neutre bien sûr), la méthode Marie Kondo pour élever le rangement au rang d’art et hop…exit la pagaille.
• Une salle de bain et une chambre comme à l’hôtel : pourquoi ne pas proposer une mise en scène « comme à l’hôtel » pour votre chambre à coucher et votre salle de bain ? Des draps blancs, des serviettes blanches bien pliées et bien disposées mettront à coup sûr les acheteurs dans de bonnes disposions pour un coup de cœur.
• Rangez le garage : un garage est un atout sauf quand il est encombré et mal éclairé. N’hésitez pas à le peindre en blanc et à y disposer intelligemment des crochets et autres caisses de rangement (de préférence en plastique).
  

Les logiciels et applications de home staging virtuel

Souvent mis en avant dans des émissions télévisées, le home staging virtuel vous permet de visualiser en 3D le potentiel de valorisation de votre bien sans avoir à vous lancer dans des travaux. Sachez qu’il existe deux grandes familles de solutions : les logiciels et les services de home staging virtuel.

• Les logiciels : souvent utilisées par les décorateurs lors de leur travail d’audit et de recommandations de valorisation, ces applications sont également accessibles au grand public. Toutefois, toutes ne sont pas aussi faciles à prendre en main et il faudra parfois passer des heures et des heures avant d’aboutir à un résultat satisfaisant. Dans cette catégorie, CEDAR Architect et Sweet Home 3D figurent parmi les logiciels les plus connus et les plus intuitifs.
• Les services de home staging virtuel : plutôt que de perdre votre temps et votre énergie à apprendre à maîtriser un logiciel d’aménagement 3D, certaines sociétés se sont spécialisées dans la réalisation de projet de déco 3D sur-mesure. Les architectes d’intérieur de la société Rhinov (voir la présentation en vidéo ci-dessous) par exemple vous soumettent un projet d’aménagement virtuel sur la base de votre style de décoration préférée et de quelques photos de votre maison ou appartement. Autre service du même genre : Archideco.fr. Un service principalement destiné aux professionnels de l’immobilier, qui au travers de ses propositions d’aménagement virtuel, a pour objectif d’aider les agents immobiliers à générer plus de mandats exclusifs et à raccourcir leurs délais de vente.

Faire appel à des experts du relooking immobilier

Un œil neuf, objectif et extérieur sur votre intérieur : voilà ce qu’offrent les professionnels de la valorisation immobilière. Effectivement, difficile d’être réellement objectif sur sa déco ou de se résoudre à dépersonnaliser un intérieur que l’on a mis des années à adapter à ses goûts. Mais voilà, le constat est implacable : vos goûts ne sont pas les goûts de tout le monde.

Des entreprises se sont développées pour prodiguer la bonne parole auprès des vendeurs désespérés.

• Aveo est un réseau national crée en 2008 qui compte une vingtaine d’agences en France. Leader français, Aveo présente plusieurs particularités intéressantes :  une garantie « vendu en moins de 3 mois » aux propriétaires qui font appel à ses services, le paiement de ses prestations reporté au jour de la vente du bien et une offre de mobilier en carton, une version écologique pour aménager les espaces vides.
• Sweet Home Staging : si vous êtes sur Paris, Alexia Rhodier, décoratrice/chroniqueuse déco sur TF1/fondatrice de cette agence vous propose des prestations de coaching déco & home staging à partir de 250€.
• Home-staging Experts : reconnu par l’Association Internationale du Home Staging crée par Barb Schwartz, ce réseau s’est donné pour objectif de démocratiser la pratique de la valorisation de bien en France. Le petit plus, le travail de valorisation immobilière va jusque dans les moindres détails avec un shooting photos de votre bien réalisé par un professionnel.