Est-ce possible de faire un emprunt sans apport personnel ?

Le prêt immobilier sans apport : est-ce possible et comment faire ?

Passage généralement obligatoire lorsque l’on souhaite se lancer dans un achat immobilier, la case « Banque » est souvent redoutée… Surtout lorsqu’il s’agit de demander un prêt et que la fameuse question « Quel est le montant de votre apport ? » donne des sueurs froides !

Ne paniquez pas !

Pas de panique, l’apport personnel n’est pas une condition stricte pour l’obtention d’un prêt immobilier ; voici quelques explications qui devraient vous rassurer si vous êtes dans ce cas !

L’apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier

Imaginons : vous envisagez d’acheter une jolie maison ou un bel appartement, celle ou celui de vos rêves avec  un environnement qui vous correspond à 100%… Etant données les caractéristiques du bien en question ; c’est décidé, vous vous lancez !

Vous avez de l’argent de côté ? Épargne personnelle, héritage, donation, somme issue de la revente d’un bien, Plan d’Épargne Logement (PEL)… Vous pouvez donc, si vous le souhaitez et dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, constituer ce que l’on appelle un apport personnel. Ce montant viendra compléter l’emprunt que vous ferez à la banque pour constituer la somme globale de votre coup de cœur immobilier !

La banque, justement, parlons-en. Quelles pourraient être ses attentes concernant un éventuel apport personnel ? Soyons honnêtes : le fait que vous puissiez participer au financement de votre achat est un point « rassurant » pour la banque. C’est un signal positif sur la façon dont vous gérez votre argent et donc sur votre capacité à rembourser le crédit accordé.

Combien d’apport personnel faut-il pour un achat immobilier ?

Dans les faits, le montant minimum de l’apport demandé par les banques correspond à 10% du montant total de l’achat (ce qui équivaut en général aux frais de notaires). Bien-entendu, plus l’apport personnel est élevé, moins vous devrez emprunter et plus l’établissement financier vous proposera des conditions de crédit intéressantes (taux d’intérêt, durée du crédit, etc).

Comment est calculé l’apport personnel ?

La formule est simple : Apport personnel = Economies – Frais de notaires et de garanties

Pour la banque, l’apport personnel est calculé par rapport au financement de l’achat immobilier mais ne sert pas à financer les autres frais.

En fait, la banque ne tient pas compte des frais de notaires dans l’apport personnel car c’est une somme qui, en cas de non-solvabilité de l’emprunteur, ne pourrait pas être « récupérée » par la banque ; quant au montant de l’apport personnel investit dans le bien immobilier, il pourrait quant à lui l’être par la revente du logement.

Emprunter sans apport : c’est possible !

Vous ne disposez pas d’économies ou vous ne souhaitez tout simplement pas utiliser votre épargne existante pour constituer un apport ? Eh bien bonne nouvelle ! Il est possible d’effectuer un crédit immobilier sans apporter de fonds personnels, plus communément appelé « crédit à 100% ».

Bien évidemment, l’acceptation de votre demande de prêt dépendra non seulement de la banque choisie mais aussi et surtout de votre « profil de risque ». Age, niveau de revenus, régularité et tenues des comptes, profession et perspective d’évolution, situation matrimoniale et familiale, taux d’endettement (inférieur à 35%)… Les critères retenus par les banques afin d’évaluer le sérieux de vos garanties seront passés au crible !

Les situations propices à l’emprunt sans apport

Certaines situations sont généralement plus favorables à l’obtention d’un prêt sans apport :

  • Vous êtes jeune et votre vie active vient tout juste de débuter. Vous n’avez malheureusement pas encore eu le temps (ni l’occasion ?) de vous constituer une épargne suffisante pour un projet d’achat. Les banques peuvent se montrer conciliantes, surtout avec les primo-accédants (= dont c’est le premier achat) ;
  • Vous disposez d’une épargne importante mais vous souhaitez conserver vos placements actuels. Cela est bien perçu par les établissements financiers ; ces fonds sont une garantie supplémentaire de remboursement du crédit en cas de difficultés ;
  • Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter du crédit sans apport pour déduire les intérêts de leurs revenus fonciers (location vide) ou recettes locatives (location meublée). La fiscalité est en effet favorable : plus vous empruntez, plus votre base imposable diminue. C’est un signal positif pour les banques qui, là encore, y voient une certaine garantie !

Quelles banques financent un crédit immobilier sans apport ?

Concernant le choix de la banque, sachez qu’aujourd’hui il est possible d’obtenir un crédit à 100% (sans apport) dans quasiment toutes les banques. CIC, Crédit Mutuel, Caisse d’épargne, BNP Paribas, Société Générale… N’hésitez pas à en démarcher plusieurs et surtout à faire jouer la concurrence, pour obtenir les meilleures conditions de prêt !

Enfin, même s’il est évident que l’obtention d’un crédit sans apport se fait au cas par cas, il est primordial de présenter quoiqu’il en soit un dossier « béton » lors de votre rendez-vous avec la banque. Veillez par exemple à montrer que votre situation bancaire est saine (solde positif à chaque fin de mois, absence d’agios ou de crédit à la consommation, épargne mensuelle…), que votre projet immobilier est bien défini et sécurisé (compromis de vente, plan des travaux et devis, diagnostics obligatoires, éventuelle caution solidaire…) ou encore que votre situation professionnelle est stable et offre de belles perspectives d’évolution (contrat de travail, bulletins de salaires…).

Les solutions possibles pour constituer un apport personnel

Dans le cas où votre situation ne permet pas la contraction d’un crédit à 100%, ne paniquez pas : il existe des aides pouvant « jouer le rôle » d’apport ! Voici quelques solutions, sur lesquelles vous pouvez vous renseigner :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier de ce prêt aidé par l’État si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 2 dernières années. Son montant dépend de la zone où se situe le logement que vous souhaitez acquérir. Il est cohérent de le demander dans le cadre d’un apport personnel car il ne peut financer qu’une partie de l’achat.

En savoir plus sur le PTZ

Le Prêt Conventionné

Sans condition de ressources, ce prêt est accordé par un établissement financier qui a passé une convention avec l’Etat. Vous pouvez le demander pour financer jusqu’à l’intégralité de votre acquisition immobilière. Ce prêt est remboursable avec intérêts et peut donner le droit aux APL.

En savoir plus sur le prêt conventionné

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Ce prêt a pour objectif de favoriser l’accès à la propriété des ménages aux revenus modestes (il y a donc des conditions de ressources pour en bénéficier). Tout comme le prêt conventionné, ce prêt peut être demandé dans un établissement financier sous convention avec l’Etat. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du montant l’achat. Ce prêt est remboursable avec intérêts.

En savoir plus sur le PAS

Le Prêt Action Logement (ancien Prêt 1% Logement)

Ce prêt est accordé par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus, adhérentes au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). Son taux est en général très avantageux ; il permet de financer jusqu’à 30% du montant total de l’achat immobilier, neuf ou ancien.

En savoir plus sur le prêt action logement

Pour conclure…

Un marché immobilier plus ou moins propice, des taux stables ou à la baisse, des banques qui tendent à prêter un peu plus facilement… L’apport personnel n’est aujourd’hui plus un frein pour se lancer dans l’aventure de l’achat immobilier !

Afin de vous donner une idée du montant de l’emprunt que vous pourriez éventuellement contracter pour réaliser ce beau projet, n’hésitez pas à consulter des simulateurs de prêt en ligne avant de démarcher les banques.

Enfin, si vous souhaitez être accompagné dans vos démarches, vous pouvez faire appel à un courtier (un intermédiaire en opérations de banque) qui se verra rémunéré seulement si votre dossier est accepté par un établissement financier. Ce dernier s’occupera en effet de négocier pour vous les meilleures conditions d’emprunt ; un gain de temps et d’énergie !

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