Rentabilité, usufruit, SCPI… Les principales définitions de l’immobilier !

Si les mots « tontine » vous rappelle surtout le surnom de votre vieille tante, « cadastre » vous fait principalement penser à un corps en décomposition ou encore « usufruit » vous laisse imaginer un fruit exotique particulièrement abimé … Ce petit lexique des termes courants de l’immobilier est fait pour vous !

A comme …

Acompte

L’acompte est une somme d’argent qui correspond à un pourcentage du prix de vente d’un bien. Cette somme est généralement demandée par le vendeur, lors de la signature d’un compromis de vente, d’une promesse de vente ou d’un contrat de réservation (avant l’acte définitif de vente). La plupart du temps, l’acompte représente 10% du prix total de la vente, somme qui sera ensuite déduite du prix lors de la signature de l’acte final.
Attention, le versement d’un acompte n’est pas obligatoire légalement ; cet échange s’est tout simplement inscrit dans l’usage et est un moyen pour l’acheteur de témoigner de sa bonne foi.

Acte authentique notarié

Cet acte est rédigé par le notaire. Il est obligatoire dans le cas d’une vente immobilière car très protecteur pour les 2 parties. En effet, le notaire étant un officier public, cet acte est réputé certain (date, montant, obligations des parties…) et sera contestable uniquement par procédure judiciaire.
En cela, l’acte authentique notarié se différencie de l’acte sous seing privé. Ce dernier n’impose pas la présence d’un rédacteur (tel que le notaire) et est uniquement signé par les parties (exemple : bail de location, état des lieux…).

Agent immobilier

Véritable intermédiaire, l’agent immobilier intervient lors d’opérations d’achat, de vente ou encore de location. L’exercice de la profession d’agent immobilier est encadré par la loi ; il est donc soumis à plusieurs obligations : être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture, disposer d’une garantie financière auprès d’une entreprise d’assurance ou d’un établissement de crédit, souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, avoir un mandat écrit du client qui l’autorise à négocier et/ou s’engager en son nom.

Appels de fonds

Dans le cadre d’une copropriété, les appels de fonds représentent les sommes qui sont demandées aux copropriétaires afin de payer les charges ou les travaux. Attention : pour que le syndic puisse effectuer l’appel de fonds auprès des copropriétaires, le budget prévisionnel doit avoir été voté en assemblée générale (la définition se trouve un peu plus loin !).

Apport personnel

Nous vous parlions justement du prêt immobilier sans apport il y a quelques semaines. L’apport personnel représente la somme d’argent qu’un futur acquéreur peut apporter lors de son achat immobilier, pour compléter son crédit à un établissement financier. Cette épargne doit être effectivement disponible.

Assemblée générale

Également appelée « Assemblée des copropriétaires », cette assemblée réunit les copropriétaires d’un immeuble (syndicat des copropriétaires) au moins une fois par an. Tous ensemble, ils votent le budget et les éventuels travaux et valident les comptes de la copropriété. A noter que le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à sa quote-part détenue (millièmes ou tantièmes de parts).

 

B comme …

Bail d’habitation

Un bail est un contrat de location où le bailleur s’engage à procurer au « preneur » (= locataire) la jouissance de son bien immobilier moyennant un loyer que ce dernier devra lui verser, sur une certaine durée.

Bailleur

Le bailleur est le propriétaire du bien immobilier mis à disposition du locataire, contre loyer. Il peut être une personne physique ou une personne morale.

Bon de visite

Si vous avez visité un logement dans le cadre d’une acquisition immobilière, l’agent immobilier doit vous fournir un bon de visite attestant de l’effectivité de cette dernière, afin de lui garantir le bon paiement de sa commission.

Bulle immobilière

Pour l’expliquer de façon simple, une bulle immobilière est une bulle spéculative caractérisée par une hausse très rapide de la valeur des biens immobiliers sur le marché.
Pour le Prix Nobel d’Economie Joseph Stiglitz, la bulle immobilière est « un état du marché [immobilier] dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix« .

 

C comme …

Cadastre

Le cadastre est un registre public qui recense et délimite les parcelles de terrains (et leurs propriétaires) de chaque commune. Grâce à ce registre (consultable en mairie ou en ligne), il vous est possible de connaître la bonne délimitation d’une parcelle d’un bien immobilier par exemple (il faudra cependant faire appel à un géomètre pour être sûr des limites de son terrain), de connaître le propriétaire d’un « terrain » qui vous intéresse ou d’obtenir des informations fiscales (par exemple la valeur locative d’un bien qui sert de base de calcul aux impôts locaux).

Caution

La caution est un engagement souvent demandé dans le cadre d’une location : par écrit, une personne s’engage à payer le loyer au bailleur en cas de défaut de paiement du locataire.

Certificat d’urbanisme

C’est un document qui informe sur les dispositions d’urbanisme qui s’appliquent à une unité foncière, les éventuels droits de préemption pouvant être exercés sur le terrain ainsi que la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables (article L410-1 a du Code de l’Urbanisme). Ce certificat d’urbanisme d’informations générales a une vocation informative ; rien ne vous oblige à vous le procurer mais il est vivement conseillé d’y prêter attention lorsque vous souhaitez, par exemple, faire l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain . Selon les communes, le délai d’obtention pour ce certificat varie entre 3 et 10 semaines. Sachez toutefois que certaines mairies ne le délivrent plus !

Charges de copropriété

Ces charges sont des dépenses effectuées par les copropriétaires; elles sont dues à l’existence de parties communes, d’équipement et de services collectifs. Le montant de ces charges pour un copropriétaire est fonction de sa quote-part de parties communes.

Charges locatives

Dans le cadre d’une location, les charges locatives sont subies par le locataire ; on dit qu’elles sont « récupérables » car c’est le bailleur qui les paie mais en demande le remboursement au locataire. En général, celles-ci comprennent entre autres l’entretien des parties communes, les taxes locatives (par exemple l’enlèvement des ordures) ou encore les dépenses d’eau ou de chauffage collectif. La liste de ces charges dépend du type de bail (meublé / non meublé) ; vous pouvez vous référer au décret n°87-713 du 26 août 1987 pour consulter cette liste.

Commission d’agence

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, la commission est la rémunération de l’agent immobilier comme intermédiaire. Ce montant lui est dû dès la signature de l’acte de vente ou du bail. Attention : la somme de la commission doit être précisée dans le mandat de l’agent immobilier ainsi que dans le compromis de vente ou le contrat de location !

Compromis de vente

Le compromis est un préalable à la signature de l’acte authentique (final) : il établit les conditions de la vente. En le signant, le vendeur s’engage à vendre le bien, l’acquéreur s’engage à l’acheter, selon des conditions spécifiques. C’est souvent à ce moment-là qu’un acompte peut être demandé.
A savoir : suite à la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours !

Conditions suspensives

Dans le cadre d’un compromis de vente, les conditions suspensives sont des clauses qui suspendent l’effet d’un contrat jusqu’à la réalisation d’un ou plusieurs évènements. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien mais que votre prêt n’a pas encore été accordé, vous pouvez demander à ajouter une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis. Vous n’achèterez donc le bien que si vous obtenez votre crédit. Si vous l’obtenez, le compromis de vente sera donc définitif ; le cas échéant, il sera sans effet.
A noter : il existe aussi des conditions suspensives de permis de construire dans le cas où l’obtention d’un permis conditionne votre futur achat.

Copropriété

Une copropriété est une répartition du droit de propriété d’un immeuble bâti entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire possède donc ce que l’on appelle un « lot » : une partie privative à usage exclusif (un appartement par exemple) et une quote-part de parties communes à usage collectif (escaliers, couloirs…). La gestion de la copropriété est réalisée par le syndic (bénévole ou professionnel) et, nous l’avons vu, les décisions la concernant sont prises lors des assemblées générales des copropriétaires.

Courtier immobilier

Le courtier immobilier a le rôle d’intermédiaire entre un organisme financier et un futur acquéreur à la recherche d’un crédit immobilier pour financer son projet. Le courtier s’occupe donc de démarcher plusieurs établissements prêteurs et de négocier les meilleurs taux d’emprunt.  Tout comme l’agent immobilier, la profession de courtier est encadrée par la loi Hoguet.

Crowdfunding immobilier

« Crowdfunding » signifie « financement participatif », appliqué à l’immobilier, donc ! Sur une plateforme en ligne, le porteur d’un projet immobilier propose son besoin de financement (un promoteur immobilier par exemple) ; des investisseurs peuvent alors participer au financement de ce projet en prêtant une certaine somme d’argent. Une fois le projet immobilier achevé, le capital emprunté est reversé aux investisseurs avec un bénéfice en plus.

 

D comme …

Démembrement de propriété

Trois éléments composent le droit de propriété d’un bien : le droit d’utiliser le bien, le droit d’en recueillir les fruits (loyers ou intérêts) et le droit de le vendre, de le donner ou de le détruire. Lorsque l’on sépare ces trois éléments et qu’ils sont attribués à des personnes différentes, on appelle cela un démembrement de propriété. Le titulaire du droit de l’usufruit bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en recueillir les fruits ; le titulaire du droit de nue-propriété dispose du droit de vendre ou donner le bien. Ce démembrement a souvent lieu lors d’une donation ou d’une succession.

Dépôt de garantie

Dans le cadre de la conclusion d’un bail de location, le bailleur peut exiger que le locataire lui verse une certaine somme d’argent, somme qu’il lui restituera à la fin du bail dans sa totalité ou en déduisant par exemple un certain montant servant à compenser les éventuelles dégradations. Le montant de ce dépôt est encadré par la loi.

Diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont un ensemble de documents que le vendeur ou le bailleur doit fournir à l’acquéreur ou au locataire. Ces documents ont pour fonction d’informer le futur habitant du bien immobilier sur les caractéristiques de ce dernier : constat de risque d’exposition au plomb, état des installations gaz et électricité, performance énergétique, état des risques naturels, miniers, technologiques… La composition du dossier de diagnostics techniques varie selon le type de contrat (vente ou location), la date de construction du bien ou encore la situation géographique.

Droit de préemption

Dans le cadre d’un achat immobilier, il est courant que le notaire demande aux deux parties d’être patientes car il peut exister un droit de préemption. Ce droit permet en fait aux collectivités territoriales ou à l’Etat d’acquérir le bien immobilier en priorité sur l’acheteur; ces derniers bénéficient de ce droit de préemption dans des périmètres géographiques déterminés.

 

E comme …

État des lieux

Lors d’une location, l’état des lieux est un document obligatoire décrivant l’état d’un bien loué. Ce constat est rédigé en présence du locataire et du bailleur ou de l’agent immobilier qui le représente. Il est dressé à l’entrée et à la sortie des lieux du locataire ; il est d’une grande importance car la bonne restitution du dépôt de garantie en dépend.

Expulsion

C’est une procédure qui vise à « forcer » une personne (ou plusieurs) à quitter un logement qu’elle n’avait pas le droit d’occuper (fin de bail, non-paiement du loyer…). Un huissier de justice est chargé de mettre en œuvre l’expulsion, sur décision d’un juge. Il existe cependant ce que l’on appelle la « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars) qui est une période pendant laquelle aucune expulsion n’est autorisée, sauf décision contraire du juge ou possibilité de relogement.

 

F comme …

Frais de notaire

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les frais de notaire ne servent pas uniquement à rémunérer le notaire qui a réalisé la vente ! Les frais de notaire, qui sont à régler par l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique de vente, se composent en fait de 3 éléments : les impôts et taxes revenant à l’Etat et aux collectivités (droits de mutation), les débours du notaire (frais qui ont été payés par le notaire pour le compte de son client) et la rémunération même du notaire.

 

I comme …

Impôts sur les revenus fonciers

Lorsque vous mettez en location votre bien, les revenus fonciers que vous allez en dégager seront imposés, après déduction de différentes charges foncières, comme par exemple les taxes foncières et annexes, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien…

Impôts locaux

Les impôts locaux sont perçus par les collectivités territoriales. Les principaux impôts locaux sont la taxe d’habitation, la taxe foncière (uniquement pour les propriétaires) ainsi que la Contribution Economique Territorial (taxe professionnelle). Des taxes annexes peuvent s’ajouter, comme par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Valeur cadastrale du logement, classement du logement en termes de confort, localisation… Plusieurs critères entrent en jeux dans le calcul de ces impôts.

Indivision

L’indivision est une formule juridique permettant entre autres d’acheter un bien immobilier à plusieurs (famille, amis…). Chaque « indivisaire » est propriétaire à hauteur de sa contribution financière et dispose de droits sur l’ensemble du bien.

 

L comme …

Location meublée

La location d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants pour être qualifiée de location meublée : literie (+ couverture), dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager.

Loi Carrez

Cette loi impose l’obligation de mentionner la superficie privative exacte d’un bien en vente. Les caves, les garages, les emplacements de stationnement sont exclus de ce mesurage.

 

M comme …

Mandataire / mandat / mandant

Le mandataire est une personne qui a reçu le pouvoir d’agir pour le compte d’une autre, le mandant. La délimitation de ce pouvoir est définie dans un contrat : le mandat. Par exemple, un propriétaire (le mandant) peut donner le pouvoir à un agent immobilier (le mandataire) de rechercher un futur acheteur en signant un mandat.

 

N comme …

Notaire

Dans le cadre du droit de l’immobilier, le rôle du notaire est de rédiger et d’authentifier les actes de vente passés devant lui et de les conserver. Il intervient aussi dans les domaines du droit de la famille et du droit du patrimoine.

Nue-propriété / nu-propriétaire

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire (qui a donc le droit de nue-propriété) dispose du droit de vendre ou de donner le bien en question ; il ne peut le faire que dans le respect des droits de l’usufruitier. Une fois que l’usufruit s’éteint (généralement, cela est lié au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire retrouve la pleine-propriété du bien immobilier.

 

P comme …

Permis de construire

Le permis de construire est un document obligatoire qui atteste que le projet de construction (nouvelle construction ou travaux sur construction existante) respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Plus-value immobilière

On appelle « plus-value immobilière » la différence positive entre la valeur d’achat et la valeur de revente d’un bien immobilier. Le vendeur d’un bien effectuera donc une plus-value s’il le vend plus cher que ce qu’il ne l’a acheté. Cette plus-value est soumise à une imposition de 34,5% (vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de 30ans). Dans le cas d’une plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale, cette dernière est totalement exonérée d’impôt.

Promesse de vente

La promesse de vente est à dissocier du compromis de vente. Tout comme ce dernier, la promesse de vente est un avant-contrat. Il existe cependant deux types de promesses de vente : la promesse unilatérale de vente qui engage seulement le vendeur à vendre le bien et la promesse unilatérale d’achat qui engage l’acheteur à acheter le bien.

Promoteur immobilier

Un promoteur immobilier est un professionnel de la construction immobilière. Personne physique ou morale, il a pour mission de rechercher des terrains, de construire des bâtiments et d’en assurer l’occupation afin de financer la construction. Il a la possibilité de confier la vente de ses constructions à des agences immobilières.

Publicité foncière

La publicité foncière est un ensemble de formalités administratives qui a pour objectif d’informer sur les actes immobiliers réalisés (vente, donation, baux, démembrements de propriété…). Toute personne en faisant la demande peut avoir accès à ces documents ; c’est le Service de la publicité foncière qui se charge de cela.

 

Q comme …

Quittance de loyer

Dans le cadre d’une location, la quittance de loyer est envoyée au locataire pour attester du fait que le bailleur a bien reçu le paiement du loyer et des charges dus. Le locataire peut y retrouver le détail des sommes payées.

 

R comme …

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document qui précise les droits et les obligations des copropriétaires. Il est obligatoire et définit l’organisation et le fonctionnement de la copropriété : conditions de jouissance et d’utilisation des parties privatives, la répartition des charges entre les copropriétaires, l’identification des lots de copropriété… C’est le syndic qui est garant de sa bonne application.

Rentabilité

La rentabilité d’un investissement locatif mesure la performance de ce dernier (le loyer annuel que vous verse votre locataire comparé au prix d’achat du logement). On parle aussi de « rendement locatif ». La rentabilité brute s’exprime donc par un taux que l’on calcule ainsi :

[ Loyer annuel / Prix d’achat ] x 100

Revenu foncier

Le revenu foncier est un revenu généré par la location d’un logement, par exemple. Il est soumis à l’impôt sur les revenus fonciers (voir définition plus haut).

 

S comme …

Servitudes

Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété. Elle a pour effet soit de limiter ou d’interdire les droits du propriétaire sur l’immeuble (bâtiment ou terrain) soit d’imposer des travaux. Il en existe plusieurs catégories.

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Une SCPI est une société qui a pour vocation d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif, dans le but de dégager un rendement.

Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI est société dans laquelle plusieurs personnes (les associés) mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices et/ou la jouissance. La SCI est donc une personne morale composée de plusieurs personnes physiques.

Surface habitable

La surface habitable est la somme des surfaces de plancher de chaque pièce d’un logement, à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches d’escaliers ou encore les embrasures de fenêtres et de portes. Il faut de plus y soustraire les zones d’habitation dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres.

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui a été mandatée par le syndicat des copropriétaires pour se charger d’exécuter les décisions de ce dernier. Animation des assemblées générales, préparation du budget prévisionnel, recrutement du personnel nécessaire au bon entretien de la copropriété, surveillance de la bonne exécution des travaux votés … Le syndic agit au nom des copropriétaires et le représente.

 

T comme …

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le TAEG est le taux d’intérêt fixé par l’organisme bancaire, en tenant compte de tous les coûts d’un prêt : taux nominal d’intérêt, frais de dossier, coût de l’assurance… Ce taux est donc exprimé en pourcentage annuel du montant total du prêt.

Tontine

Appelée aussi « pacte tontinier » ou « clause d’accroissement », la tontine est un pacte par lequel plusieurs personnes achètent un bien ensemble et dont la pleine-propriété reviendra au dernier survivant. Ce dernier sera de façon rétroactive seul et unique propriétaire du bien, les acquéreurs décédés seront ainsi considérés comme n’ayant jamais été propriétaires du bien. Les héritiers des défunts n’auront donc aucun droit sur le bien.

 

U comme …

Usufruit / Usufruitier

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier (qui a donc le droit de l’usufruit) dispose du droit d’utiliser le bien (pour y vivre, utiliser les meubles…) et d’en retirer les fruits (en louant le bien et en recevant les loyers). L’usufruitier ne peut pas vendre ou donner le bien sans avoir l’accord du nu-propriétaire.

 

V comme …

Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La VEFA est la vente d’un immeuble à construire : le bien n’est pas encore construit mais l’acheteur est immédiatement propriétaire du terrain sur lequel il le sera. L’acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction et paie donc le prix de vente de façon étalée, en fonction de l’état de construction du bien. Le promoteur (le vendeur) s’engage à édifier l’immeuble dans un délai convenu.

Viager

La vente en viager consiste à vendre son bien soit en le laissant libre de toute occupation (viager libre), soit en continuant de l’occuper (viager occupé). Si le vendeur, appelé crédirentier, décide de vendre tout en occupant le bien, il dispose soit d’un usufruit (droit d’utiliser le bien) soit d’un droit d’usage et d’occupation. L’acheteur, appelé débirentier, paie le prix du bien sous forme d’un bouquet (fraction du prix du bien payée lors de la signature de l’acte authentique) et d’une rente viagère (fraction du prix du bien payée périodiquement). Le débirentier aura donc la pleine-propriété à la mort du crédirentier.

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