Pense bête avant achat immobilier

Que faut-il vérifier avant d’acheter une maison ou un appartement ? La checklist !

Votre stylo en frétille d’avance, la signature de votre achat immobilier approche à grand pas… Toutes nos félicitations ! Mais, avant de faire le grand saut, avez-vous bien vérifié l’environnement de votre future adresse ou encore les documents d’urbanisme de votre commune ? Voici une petite check-list (non-exhaustive) des choses qui nous paraissent importantes à vérifier avant de se lancer !

Le club (très prisé) des propriétaires ? Vous en rêviez, vous l’avez (presque) fait ! L’ultime étape se profile, celle de la signature du compromis de vente mais surtout de la promesse du St-Graal : les clés de votre futur logement ! Étant donné l’investissement que cela représente, vous avez peut-être déjà vérifié chaque point de cette liste, mais voici une petite piqûre de rappel au cas où !

L’environnement global du logement

Le portrait-robot de votre future adresse

C’est là que CityScan entre en jeu ! Plus besoin de partir à la recherche d’informations, à droite ou à gauche (encore faut-il les trouver…), CityScan évalue une adresse à 360° grâce à ses indicateurs facilement compréhensibles mais surtout très utiles.

Vous souhaitez avoir une vision globale de l’environnement de votre futur logement ? Rien de plus simple : renseignez l’adresse dans la barre de recherche et accédez à une évaluation complète en quelques secondes. Profil du voisinage, écoles et transports à proximité, commerces, nuisances éventuelles, couverture des réseaux mobile et internet… Bénéficier d’un environnement qui répond en tout point à ses attentes, cela n’a pas de prix ; alors autant vérifier avant de se lancer !

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Les règles et contraintes d’urbanisme

Il est toujours utile de se renseigner sur les futures évolutions en matière d’urbanisme de votre commune. Vous serez toujours heureux (ou pas !) d’apprendre qu’un stade de foot viendra remplacer le joli champ au bout de votre jardin dans quelques mois…

Disponibles à la demande auprès de votre mairie, le Plan d’Occupation des Sols (POS) ainsi que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) vous donneront bons nombres d’informations sur les projets prévus autour de votre futur logement.

Autre point important dont il faut avoir connaissance : le droit de préemption urbain de la commune en question. Ce droit est une sorte de « carte magique » permettant à la commune d’acquérir en priorité le bien immobilier si elle le souhaite, par exemple pour permettre la mise en œuvre d’un projet urbain ou pour réaliser des équipements collectifs. Si votre futur logement se trouve dans une zone de préemption (c’est au notaire de vous en informer), la commune dispose d’un délai de 2 mois pour décider de l’exercice ou non de son droit de préemption. Cette période explique donc que la signature prenne quelques fois du temps… Patience !

Dans le cas de l’achat d’une maison, votre notaire peut vous faire part de l’existence d’éventuelles servitudes. Kesako ? Une servitude est une contrainte pesant sur une propriété ; il en existe différents types.  S’il existe une ou plusieurs servitudes, cela peut donc être très contraignant et notamment si vous souhaitez réaliser des travaux ; mieux vaut en être bien informé avant de se lancer !

Les documents de copropriété

Si votre futur bien (maison ou appartement) est dans une copropriété, le vendeur doit impérativement vous fournir les documents relatifs à l’organisation de cette dernière. Parmi ces documents, veillez à consulter les comptes de la copropriété afin de vérifier que les charges de copropriété ont été réglées par l’ensemble des copropriétaires. Il s’agira également de prêter une attention particulière au dernier procès-verbal de l’assemblée générale qui vous informera sur les dernières décisions et notamment sur les travaux qui ont éventuellement été votés.

La règle est simple sur ce point : le montant des travaux est dû par celui qui est le copropriétaire lorsque les appels de fonds sont à régler. Autrement dit, si des travaux ont été votés avant que vous achetiez mais que leur montant n’a pas encore été appelé, ce sera à vous, nouveau copropriétaire, de régler ce montant lorsque ce sera le cas. Des négociations avec le vendeur peuvent être bien-entendu possibles, mais mieux vaut prévenir que guérir en regardant ces procès-verbaux de plus près.

Le bien en lui-même

L’état global du logement

Même si vous devez en connaître les moindres recoins par cœur à force de l’avoir visité, contre-visité et re-re-visité, mieux vaut prolonger son rôle de Sherlock Holmes de l’immobilier pour éviter les mauvaises surprises une fois le compromis signé.

États des murs, des sols, des plafonds, de la toiture (si c’est une maison), des fenêtres, des installations fixes (chauffage, chaudière, gaz…), état de la plomberie, bonne distribution des pièces, niveau de luminosité… On ne laisse rien au hasard, surtout quand il s’agit du projet de notre vie !

Plein feu sur le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Derrière ces mots un peu barbares se cachent une véritable mine d’informations mais surtout des garanties de protection et de sécurité pour l’ensemble des habitants de votre futur logement !

Malgré une vérification pointue de l’état global du logement, il est possible que votre œil de lynx soit passé à côté d’une petite faille… Ce fameux dossier, fourni par le vendeur, se compose de plusieurs diagnostics immobiliers réalisés par un professionnel.

Performance énergétique du logement, constat de risque d’exposition au plomb, état des installations intérieures de gaz et d’électricité, présence de termites, état des risques naturels, miniers et technologiques… Oui, avouons-le, ce dossier vous sera d’une grande aide pour connaître les défauts et les qualités de votre futur nid douillet. Sa lecture n’est donc pas à négliger !

Charges & taxes : des frais à prendre en compte

Les taxes locales

Le meilleur pour la fin… Le montant des taxes locales est un critère notable dans la décision finale d’achat ! Le vendeur peut vous renseigner sur ce point en vous communiquant les différents relevés.

Important à savoir !

  • La taxe foncière est à la charge de celui qui est propriétaire au 1er janvier. Cette taxe peut bien-entendu être répartie entre le vendeur et l’acheteur ; cela sera donc spécifié dans le compromis de vente (répartition « proprata-temporis » où l’acheteur peut rembourser au vendeur la part de la taxe correspondant à la partie de l’année où il est propriétaire)
  • La taxe d’habitation est à la charge de celui qui habite le logement au 1er janvier

Les charges de copropriété

Si votre futur logement est bien en copropriété, vous serez donc forcément concerné par ces charges. Collectées par le syndicat de copropriété, elles sont destinées à l’entretien des parties communes (ravalement, rénovation…) et à la gestion de l’immeuble ou du lotissement. En tant qu’acheteur, vous êtes redevable de ces charges à partir du jour de la vente ; veillez donc à prendre entièrement connaissance du montant de ces charges afin d’éviter les mauvaises surprises risquant d’impacter votre budget…

Après avoir « checké » chaque point de cette liste (non-exhaustive), il est maintenant temps de sortir votre plus belle plume afin d’apposer votre signature sur le compromis… Le début d’une belle aventure !

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