Comment bien estimer sa maison ou son appartement ?

Tout le monde n’a pas un Stéphane Plaza à portée de main quand il s’agit de faire estimer sa maison ! Si naturellement, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel aux services d’un professionnel de l’estimation immobilière, rien ne vous empêche, avant de faire appel à un expert, de vous faire par vous-même une idée de la valeur de votre bien. Des critères permettant de calculer le prix d’une bien aux outils permettant d’estimer sa maison soi-même en passant par un tour d’horizon des professionnels de l’évaluation immobilière, nous allons tenter de répondre à la question qui vous obsède tant : « comment bien estimer ma maison ? ».

Pourquoi calculer le prix d’un bien ?

Hormis la vente immobilière classique, il existe d’autres situations dans lesquelles vous aurez besoin de connaître la valeur de votre bien immobilier. Il existe en effet trois grands types de situation où l’évaluation d’un bien immobilier s’impose : les démarches fiscales (ISF, succession, donation..), le divorce et le rachat de crédit.

Estimer son bien pour les impôts : ISF, succession, donation

Quel est le point commun entre le calcul des droits de donation, de succession et l’assujettissement à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ? Réponse : la valeur vénale du bien immobilier.

Définie par le site service-public.fr comme « le montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché », l’estimation de la valeur vénale est un exercice délicat qui incombe au contribuable assujetti à une de ces démarches fiscales.

Mais gares à ceux qui seraient tentés, pour payer moins d’impôts, de « sous-évaluer » la valeur de leur bien, car s’il y a bien un acteur qui ne plaisante pas avec la valeur de la pierre c’est bien le fisc français. L’administration fiscale peut en effet rectifier le prix si elle estime qu’il y a eu une évaluation inférieure à la valeur réelle du bien et exposer le contribuable à un redressement fiscal. Pour prouver qu’il y a bien eu une sous-évaluation, le fisc peut par exemple comparer avec les prix auxquels des biens similaires se sont vendus.

Pour y parvenir, Bercy dispose d’un outil très fiable, ouvert au grand public depuis 2013, que nous verrons un peu plus loin : la base de donnée PATRIM.

Estimer son bien en cas de divorce

Qui dit divorce par consentement mutuel d’un couple marié sous le régime de la communauté universelle, dit nécessairement liquidation du régime matrimonial et donc partage des biens. Quand ces biens comportent un ou plusieurs biens immobiliers (terrain, appartement, maison) acquis par le couple pendant le mariage, chaque partie devra se mettre d’accord sur leurs valeurs pour le partage avant d’aller au tribunal. Hors, chacun sait que c’est un exercice souvent périlleux en cas de divorce.

Qu’ils veuillent vendre le bien ou vendre leur part à l’autre partie, l’intervention d’un expert immobilier qui procédera à une estimation précise de la valeur vénale du ou des biens facilitera grandement la tache du juge aux affaires familiales et/ou du notaire en charge de la liquidation.

Estimer son bien en cas de rachat de crédit

Dans le cas d’un rachat de crédit (pour regroupement ou négociation), les banques sont particulièrement soucieuses d’avoir l’estimation la plus fiable possible de la valeur du bien. Cela s’explique en grande partie par le fait que les banques ne prêtent en général pas plus de 80% de la valeur vénale réelle du bien, un ratio appelé communément « marge hypothécaire ». La banque pourra donc procéder à une estimation de la valeur du bien en interne ou faire appel à un expert en évaluation immobilière indépendant.

Quels sont les critères qui permettent d’apprécier la valeur d’un bien ?

Comme le dit Stéphane Plaza dans sa vidéo « Comment faire une estimation de votre bien ? », si comme Guy et Ghislaine vous êtes démunis pour déterminer le « juste prix » de votre maison, sachez qu’il est tout à fait possible de fixer son prix de manière objective. En effet, pour espérer trouver un acquéreur dans les meilleurs délais, il vous faudra fixer un prix ni trop en décalage par rapport à l’offre de biens existante ni trop sous-évalué par rapport à la demande pour le même type de bien. Il vous faudra surtout être le moins subjectif possible sur les 7 grands critères qui déterminent la valeur de votre logement.

7 critères objectifs qui jouent sur la valeur d’un bien

  1. La situation géographique de l’adresse : « l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement ! » Transport, écoles, nuisances, qualité de vie, sécurité : un appartement « bien situé » sera toujours plus facile à vendre (et à revendre). A caractéristiques égales d’un bien, les différences de prix peuvent être conséquentes d’un quartier à l’autre.
  2. La dynamique du quartier : un quartier dont les commerces ferment les uns après les autres ou qui serait exposé à un trafic routier important impact de manière certaine le prix d’un bien. A l’inverse, si des aménagements urbains prévoient la construction d’espaces verts à proximité, la valeur du bien pourra être revue à la hausse. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) disponible en mairie sera une source précieuse sur les orientations prévues en matière d’urbanisme ;
  3. La situation économique de la commune : c’est un fait établi, certains communes ou arrondissements de grandes villes sont plus recherchés que d’autres ! Une commune avec un taux de chômage élevé n’aide franchement pas à la vente d’un bien immobilier. A contrario, une ville dont la politique est favorable à l’implantation d’entreprises verra sa demande immobilière aller à la hausse.
  4. Les caractéristiques du bien : c’est le critère probablement le moins objectif et celui qui déclenche un coup de cœur chez l’acquéreur. S’il est difficile d’être exhaustif sur les caractéristiques du bien idéal, nous pouvons citer : les travaux à prévoir, sa situation (étage, rez-de-chaussée, côté rue…), sa superficie, son agencement, ses équipements (parking, garage, terrasse, jardin, ascenseur) et son orientation (ensoleillement, vis-à-vis, vue) ;
  5. L’état de l’immeuble : un immeuble ancien dont la façade est terne et sur lequel des fissures sont apparentes ne rassurera par un acquéreur potentiel. Les acheteurs ont en effet tendance à fuir les immeubles pour lesquels d’importants travaux sont à prévoir (ravalement de façade, réfection des parties communes, travaux sur ascenseur, etc.) ;
  6. Copropriété et charges : si votre bien est situé dans une copropriété dont les charges sont élevées, il y a de forte chance que vous deviez faire un geste auprès de l’acquéreur. Pensez donc à leur montant au moment de fixer le prix de votre bien ou bien escomptez une décote supérieure.
  7. Les performances énergétiques : depuis son arrivée en 2011, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a une incidence croissante sur le prix. Une étude conjointe des Notaires de France et de la Caisse des Dépôts de Consignations a démontré en 2014 l’impact non négligeable d’une bonne étiquette énergétique sur la valeur d’un logement. L’étude montre globalement que les acheteurs ont tendance, à bien équivalent, à privilégier les biens dont les notes sont les plus proches du A, tandis que sur certains secteurs, des variations de prix pouvant aller jusqu’à 27% ont pu être constatées.
Bon à savoir
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Le marché immobilier

Sans le savoir, les acquéreurs utilisent une des quatre grandes méthodes d’évaluation immobilière à savoir la méthode dit de « comparaison ». Comme un expert immobilier le ferait de manière approfondie, un acquéreur qui veut acheter un bien à sa « juste valeur », va parcourir plusieurs dizaines d’offres immobilières afin de prendre le pouls du marché immobilier. Il saura donc normalement comment le prix de votre bien est positionné par rapport à l’offre existante.

De votre côté, vous devriez vous rendre compte très rapidement de la demande pour le type de bien que vous mettez à la vente. Si c’est un bien rare (appartement toit terrasse par exemple) dans un quartier recherché et à proximité de nombreuses commodités, son prix ne sera nécessairement pas le même qu’un bien largement répandu sur le marché.

Une bonne connaissance du paysage immobilier et de ses tendances sont deux pré-requis importants pour pouvoir à la fois vendre son bien dans des délais raisonnables et éviter d’avoir à le brader à la première offre en cas de pression financière trop importante. Heureusement pour vous, de nombreux sites existent pour vous aider à vous faire une idée précise du « prix du marché » pour votre logement. Indices des prix immobiliers, outils d’estimation en ligne, les solutions ne manquent pas même si elles ne se valent pas toutes. Voici une liste des meilleurs outils d’aide à l’estimation immobilière en ligne.


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Comment estimer soi-même sa maison ou son appartement ?

Bien qu’il soit vivement conseillé de faire réaliser au moins 3 estimations par 3 agents immobiliers différents, il vous est tout à fait possible d’estimer vous même le prix de votre maison ou de votre appartement. Maintenant que vous connaissez les critères objectifs qui permettent de fixer sa valeur, il ne vous reste plus qu’à apprécier l’état du marché. Pour cela, trois grandes familles d’outils existent : les bases de données de transactions immobilières publiques, les indices de prix des sites immobiliers et les outils d’estimation en ligne.

Les bases de données des notaires de France

Pour évaluer un bien à sa juste valeur, les notaires utilisent depuis 1990 deux bases de données très bien renseignées : la base BIEN (base d’informations économiques notariales) pour la région parisienne et la base PERVAL pour les autres régions de France. La première est accessible via le site paris.notaires.fr et la seconde via le site barometre.immobilier.notaires.fr. Chaque transaction immobilière devant faire l’objet d’un acte notarié, et chaque acte devant être transmis, ces bases sont à ce jour les plus fiables et les plus complètes.

Le baromètre immobilier des notaires

Le site barometre.immobilier.notaires.fr vous donne instantanément accès à tous les indicateurs immobiliers sur la commune et le type de bien (maison ou appartement) de votre choix : tendance des prix, prix médian, taux de crédit, répartition des ventes.

Baromètre immobilier des notaires

Les prix de l’immobilier des notaires

Un autre site « made in notaires », moins complet en termes de statistiques, mais plus étoffé en termes de filtres de recherche (surface, type de bien, nombre de pièces) permet d’accéder aux prix immobiliers sur toute la France: https://www.immobilier.notaires.fr/. Le site vous donne les prix plancher, médian et plafond au m2 pour le type de bien recherché. Il vous permet également de visionner sur la carte les disparités de prix au m2 sur les communes et zones avoisinantes. Autre intérêt du site immobilier.notaires.fr et pas des moindres  : il dresse la liste des derniers biens « plus ou moins similaires » vendus sur la commune avec leurs principales caractéristiques (année de construction, étiquette DPE, situation, terrasse/balcon…).

Indices de prix des notaires

PATRIM : l’outil d’estimation de la valeur d’un bien immobilier de Bercy

Outil bien connu des contrôleurs de la Direction Général des Finances Publiques (DGFiP) , PATRIM a été bien mis à disposition dès 2014 avec, dans un premier temps, un accès réservé aux estimations faites dans le cadre de la déclaration ISF, des successions, des actes de donation, de contrôle fiscaux et d’une procédure d’expropriation. Depuis mai 2017, PATRIM est ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent évaluer leur patrimoine immobilier.

PATRIM recense les dernières transactions immobilières sur une période de 3 ans maximum et sur une zone allant de 50m à 5 kilomètres autour d’une adresse donnée. Pour être plus précis, PATRIM référence tous les biens immobiliers à usage d’habitation (hors bâtiment professionnel), à l’exception de Mayotte et de l’Alsace-Moselle.

Tout comme l’outil de simulation précédent, il donne des nombreuses indications sur les biens recensés : numéro de l’étage, surface carrez, surface utile, prix/m2 carrez, date de construction du logement, référence cadastrale et numéro de lot. Une source donc très intéressante pour savoir si votre bien se situe dans les prix du marché, à condition que sur la zone recherchée, les données soient suffisantes pour vous permettre de faire votre estimation.

Les indices de prix des sites immobiliers

A côté des sources officielles, il existe de nombreux sites proposant des indices de prix au mètre carré sur toute la France. Des sites spécialisés sur les annonces immobilières aux « pure players » des indices de prix, chaque solution présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients, surtout en terme de fiabilité et d’exhaustivité des résultats.

  • LaCoteImmo : l’incontournable site SeLoger.com a constitué son propre outil d’estimation en se basant sur les millions d’offres de ventes immobilières présentes sur son site. Des prix à prendre avec des pincettes car basés sur des prix « vendeurs ». LaCoteImmo propose par contre toute une série d’indicateurs INSEE sur les typologies de biens sur la commune concernée. Une source pertinente pour savoir par exemple si le bien que vous mettez à la vente est rare.
  • MeilleursAgents : considéré par l’UFC Que Choisir comme un des sites d’estimation immobilière les plus fiables, MeilleursAgents exploite et croises plusieurs sources de données pour nourrir son indice (base des notaires d’Île-de-France, agences immobilières partenaires, transactions déclarées par des particuliers).  Outre l’affichage de l’évolution des prix depuis 1999, MeilleursAgents permet de géolocaliser les programmes neufs sur le secteur recherché et d’accéder à une liste de biens (sans prix) vendus par des agences partenaires sur la commune.
  • Efficity : racheté par Foncia en 2014, le réseau immobilier Efficity offre une carte des prix immobiliers au m2 pour la France entière. Cet indice, bien qu’il semble basé principalement sur les biens vendus au travers du réseau, présente des résultats pertinents et peu différents des bases des notaires. Petit plus d’Efficity : les différences de prix au m2 d’un quartier à l’autre sont plus marquées sur la carte interactive que sur les sites précédents.
Bon à savoir
Tous les sites ci-dessus offrent la possibilité d’obtenir une simulation personnalisée et anonyme du prix de votre bien immobilier. Pour cela, il vous suffit de renseigner les caractéristiques du bien demandés par le logiciel.

Faire expertiser son bien par un professionnel

Comme l’emplacement fait l’essentiel de la valeur d’un bien et que rien ne vaut l’œil averti d’un professionnel, il est plus que recommandé de recourir à l’expertise d’un pro pour affiner l’estimation. Encore une fois, plusieurs solutions s’offrent à vous : faire estimer votre maison par un agent immobilier, par un notaire ou par un expert immobilier.

Les agents immobiliers

Souvenez-vous du conseil de Stéphane Plaza (encore lui je sais) dans sa vidéo : « Faites intervenir au moins 3 agents immobiliers. Ils doivent impérativement se déplacer pour constater les mètres carrés et les travaux à prévoir ». Les paramètres à prendre en compte sur place sont en effet très nombreux pour apprécier la valeur réelle du bien. Toutefois, il convient de vous méfier des estimations nettement plus hautes que les autres. L’agent et animateur explique pourquoi : « certaines agences rémunèrent leurs agents au nombre de mandats rentrés« .

Les notaires

Peu de vendeurs le savent, mais les notaires sont également des experts en évaluation immobilière. Tout comme les agents immobiliers, ils peuvent expertiser tous les types de biens, des logements à usage d’habitation aux locaux professionnels en passant par les biens d’exception. Pour estimer au plus juste le prix de vente d’un logement et vous remettre un « certificat d’expertise » ou « avis de valeur vénale », les notaires s’appuient principalement sur deux dispositifs :

  • Leurs base de données : nous en avons déjà parlé plus haut. Ce sont les plus fiables et les plus exhaustives. Mais si les notaires ont eu pendant longtemps un accès exclusif à ces bases, ce n’est plus le cas depuis le 1er juillet 2017.
  • Le label NotExpert  : ce label est délivré aux notaires qui justifient d’une pratique de l’expertise immobilière de plus de 5 ans et qui ont suivi une formation spécifique. Au même titre que les experts immobiliers, les notaires labellisés NotExpert respectent la charte de l’expertise en évaluation immobilière et ses règles. Dernier gage de sérieux : les experts immobiliers du notariat sont reconnus TEGoVA, une association internationale regroupant une cinquantaine d’associations d’expertise immobilière.

Les experts immobiliers

A la différence d’un agent ou tout autre professionnel de l’immobilier, un expert immobilier doit répondre à certains critères pour être apte à rendre une expertise en valeur vénale.

  • Il doit justifier d’une formation spécifique ou d’une expérience d’au moins 4 ans en évaluation immobilière
  • Il doit être couvert par une assurance en responsabilité civile professionnelle
  • Il doit respecter les règles déontologiques définies par la charte de l’expertise immobilière
  • Il doit respecter les grands principes d’évaluation et utiliser une des 4 méthodes d’évaluation : la méthode par comparaison directe, la méthode par le revenu, la méthode par le coût de remplacement ou la méthode dite « professionnelle ».

Naturellement, le coût de cette expertise à un prix : les experts immobiliers sont libres d’appliquer leurs tarifs mais fonctionnent en grande partie sur la base d’une vacation horaire. Le coût de la mission sera donc fonction du temps passé sur le dossier et non sur la valeur du bien.


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