Dans le cadre d’un achat immobilier, nombreux sont celles et ceux qui ont recours à un prêt immobilier pour le financer. Étant donné que les sommes empruntées sont souvent conséquentes et que, malheureusement, personne n’est à l’abri d’un aléa, les établissements prêteurs se prémunissent contre le risque en exigeant la souscription d’une « assurance emprunteur » ou assurance de prêt immobilier. Est-elle obligatoire ? En quoi consiste-t-elle ? Vers quel organisme se tourner et comment souscrire ? Ne cherchez pas plus loin, tout est expliqué dans cet article !
L’assurance de crédit immobilier : à quoi sert-elle ?
Protéger l’emprunteur et l’organisme prêteur
De façon générale et pour n’importe quel type de crédit (crédit à la consommation, crédit immobilier…), l’assurance emprunteur est un contrat permettant de garantir la solvabilité de la personne qui emprunte à l’organisme qui prête, en cas de non remboursement. En effet, personne n’est à l’abri d’un malheureux accident de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi…) qui pourrait rendre impossible le remboursement du prêt contracté. L’assurance emprunteur souscrite permet ainsi de rembourser les sommes restantes au prêteur, sans impacter la famille ou les proches de la personne assurée. Finalement, côté emprunteur comme côté prêteur, cette assurance est gage de sécurité !
On parle de « quotité d’assurance » lorsque l’on désigne la part du capital à assurer qui sera couverte en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de la personne qui emprunte. Dans la grande majorité des cas, les banques exigent que cette quotité soit au moins égale à 100%, c’est à dire que l’intégralité du crédit est couverte par l’assurance. Nous verrons plus loin que cette quotité peut varier en fonction du nombre de co-emprunteurs.
Afin de réaliser votre projet immobilier en toute sérénité, il est conseillé de rechercher votre assurance emprunteur avant l’acceptation même de votre demande de prêt. Il vous suffit simplement de connaître le montant de l’emprunt, sa durée ainsi que le taux d’intérêt proposé.
Assurer son crédit immobilier : est-ce obligatoire ?
Légalement, l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire. Mais dans les faits, il est quasiment impossible d’emprunter sans souscrire à ce genre d’assurance. Autrement dit, l’établissement auprès duquel la demande de crédit est réalisée ne peut pas vous obliger à prendre une assurance de prêt, mais elle est totalement en droit de vous refuser le prêt si vous ne le faites pas.
Quelles sont les garanties ?
L’assurance de prêt immobilier peut comporter plusieurs garanties. Chacune correspond à des risques pouvant survenir durant la période d’assurance et qui sont donc couverts par celle-ci.
| Garantie Décès (DC) |
Que l’achat soit locatif ou résidentiel, cette garantie DC est une garantie standard obligatoire dans le contrat d’assurance emprunteur. Dans le cas du décès de l’emprunteur, l’organisme assureur remboursera la totalité de la somme restant due à l’organisme prêteur, en fonction de la quotité assurée. |
| Garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) | Tout comme la garantie précédente, cette garantie sera quoi qu’il en soit présente dans le contrat d’assurance. On parle de PTIA dans le cas où la personne assurée ne peut définitivement plus exercer une activité rémunératrice et a besoin de l’assistance d’un tiers pour les actes de la vie courante, suite à un accident ou une maladie par exemple. |
| Garantie Invalidité Permanente et Totale (IPT) |
La garantie IPT concerne les personnes qui ont perdu au moins 66% de leur capacité à exercer leur activité rémunératrice. Dans ce cas, l’assurance remboursera le capital restant dû. |
| Garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) | La garantie ITT s’exerce lorsque l’emprunteur, suite à un accident ou une maladie, ne peut plus exercer son activité professionnelle rémunératrice. Contrairement à la notion d’invalidité (IPT), l’incapacité est temporaire mais totale et doit être évaluée par un expert. Elle donne ainsi droit à une indemnisation provisoire qui prendra fin une fois que l’assuré retrouve ses capacités et est apte à reprendre le travail. |
| Garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) | Cette garantie optionnelle s’applique lorsque l’assuré ne peut plus exercer son activité rémunératrice de façon permanente. Afin que la garantie IPP s’exerce, la personne doit présenter un taux d’invalidité compris entre 33% et 66%. L’assurance remboursera alors partiellement les mensualités du crédit à l’organisme prêteur. |
| Garantie Perte d’Emploi (PE) | Si l’assuré perd son emploi, cette garantie peut s’exercer si elle a été mentionnée dans le contrat. L’assurance prend alors en charge le coût du crédit de façon provisoire, le temps que l’emprunteur retrouve un emploi. Tout comme la garantie IPP, elle est optionnelle. |
Emprunter à deux : comment assurer le prêt ?
Si vous êtes deux (ou même plusieurs) à emprunter, l’assurance du prêt servira à protéger les co-emprunteurs si l’un d’eux est en difficulté ou, dans le plus malheureux des cas, décède. Les garanties présentes dans le contrat d’assurance devront donc être en accord avec le profil de risque de chacun.
La quotité d’assurance (= la part du capital à assurer qui sera couverte) peut ainsi être répartie selon différentes configurations. En effet, il est fréquent que la répartition de la quotité se fasse selon les revenus de chaque co-emprunteur qui leur permettent de rembourser le crédit. L’emprunteur qui aura à sa charge la plus grosse part de l’emprunt à rembourser se verra donc attribuer la quotité la plus haute, afin que l’autre personne soit protégé en cas de malheureux évènement le concernant.
Par exemple, si le montant de remboursement du crédit est identique pour les deux, leurs quotités d’assurances seront équilibrées à 50-50. Dans le cas où l’un des deux co-emprunteurs se retrouve en situation de perte totale et irréversible d’autonomie, la moitié du crédit qui lui incombait sera pris en charge par l’assurance. L’autre co-emprunteur devra quant à lui continuer de rembourser sa part de l’emprunt.
Établir, s’il est possible, une quotité à 100% (on parle de « quotité à 200% ») pour chaque co-emprunteur est la formule la plus protectrice. Chaque partie est couverte quoiqu’il arrive ; si un évènement se produit pour l’un ou pour l’autre, l’intégralité du crédit sera soldée par l’assurance.
Le coût d’une assurance emprunteur
Souscrire auprès d’un assureur spécialisé ou d’un établissement bancaire : vers qui se tourner ?
Lorsqu’une banque propose une assurance de crédit immobilier liée à une offre de prêt, on parle alors d’assurance de groupe. En effet, un établissement bancaire travaille la plupart du temps avec son propre réseau d’assurance ou avec un réseau partenaire pour se couvrir sur les prêts accordés ; la banque mutualise donc les risques et instaure ainsi un prix lissé pour les différents profils d’emprunteurs.
Mais, depuis 2010 et conformément à la loi Lagarde (Loi n°2010-737 du 1er Juillet 2010), l’emprunteur a la possibilité de souscrire l’assurance de prêt auprès d’un autre organisme que l’établissement prêteur. Cela signifie donc que vous n’êtes pas obligé de choisir l’assurance proposée par la banque qui vous accorde le crédit et que vous êtes en droit de souscrire l’assurance emprunteur auprès de l’organisme de votre choix (un assureur spécialisé par exemple) ; vous faites alors ce que l’on appelle une demande de délégation d’assurance.
Que vous contractiez un crédit auprès du Crédit Agricole, de BNP Paribas ou encore de la Banque Postale, vous pouvez donc très bien vous tourner vers des sociétés d’assurance dites spécialisées, comme la MAIF, Generali, AXA ou MGEN par exemple, pour assurer votre prêt.
L’importance de faire jouer la concurrence et de comparer les offres
Ne pas s’arrêter sur la seule proposition d’assurance-emprunteur de votre banque est très important ! En effet, le coût d’une assurance-emprunteur peut représenter de 10 à 30% du coût total d’un crédit immobilier… Ce n’est donc pas un poste de dépense à négliger et c’est en cela qu’il est primordial d’enclencher le mode Sherlock Holmes afin de trouver une assurance de prêt au meilleur prix.
Pour cela, il existe des outils en ligne qui vous permettent de simuler et comparer les différentes assurances de prêt sur le marché : Immobilier-Danger, Meilleurtaux.com … N’hésitez pas non plus à déposer directement des dossiers de demande d’assurance de prêt chez plusieurs sociétés d’assurances, afin d’obtenir les meilleurs prix.
Parce que tout n’est pas tout le temps limpide, il existe depuis 2015 (article L311-4-1 du Code de la consommation) un indicateur obligatoire qui aident les emprunteurs à comparer le coût des différentes assurances emprunteur : le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA). Ce dernier doit apparaître dans chaque simulation d’assurance, que vous en fassiez la demande auprès de votre banque ou d’un assureur spécialisé. Il doit de plus être accompagné du détail des garanties qu’il intègre (DC, IPT, PE…).
Un document vous est ainsi fourni avec toutes les informations utiles pour évaluer le coût global de l’assurance : le coût en euros par période (selon la périodicité de chaque cotisation), le coût total de l’assurance en euros sur la durée totale du crédit et le TAEA.
Concrètement, le TAEA indique le véritable coût de votre future assurance de prêt immobilier ; vous pouvez vous y fier pour faire votre choix !
Les 6 points à vérifier dans le contrat d’assurance, pour être bien couvert
- Le délai de carence : il commence dès la signature de l’assurance. Ce délai représente la période durant laquelle l’emprunteur n’est pas couvert par l’assurance mais paie tout de même les cotisations dues. Cette durée varie entre 1 et 12 mois, selon les organismes.
- Le délai de franchise : il débute à la date de l’évènement couvert par une des garanties de l’assurance et représente une période sans indemnisation. Par exemple, suite à une perte d’emploi, le contrat prévoyant une franchise de 90 jours, l’assuré devra rembourser son crédit pendant toute cette durée et l’assurance prendra en charge l’indemnisation dès le 91ème jour. Sa durée varie selon les organismes et les types de garanties.
- Les limitations de garanties : l’organisme assureur a la possibilité de limiter la couverture de l’emprunteur en fonction de son âge, de sa consommation de tabac, de son état de santé… Pensez donc à bien vérifier ces limitations !
- Les exclusions de garanties : là encore, c’est un point qu’il ne faut pas négliger ! Par exemple, un organisme assureur peut tout à fait inclure dans le contrat le fait que le crédit ne sera pas remboursé dans le cas d’un accident en état d’ivresse ou dans un pays dangereux. Vérifiez aussi les exclusions de garanties relatives à la pratique de sports (même en tant qu’amateur). Sachez que, quoiqu’il arrive, tout ce qui n’est pas mentionné explicitement dans les exclusions est couvert !
- Les modalités de prise en charge : le mode d’indemnisation en cas d’évènement avéré est à contrôler ! Elle peut être forfaitaire (l’assurance règlera la totalité de la mensualité du crédit quelle que soit votre situation financière, selon votre quotité si vous êtes co-emprunteur) ou indemnitaire (elle déduira toutes les prestations reçues de la mensualité, comme le salaire ou encore les indemnités éventuelles, pour ne finalement régler que le complément).
- Les plafonds : l’organisme assureur peut se réserver le droit d’instaurer des plafonds sur certains critères. La durée de prise en charge du remboursement des mensualités peut donc être limitée ; un montant maximum peut être attribué à chaque garantie ; enfin, un montant global du contrat peut être fixé.
Comment est calculé le prix d’une assurance emprunteur ?
On parle de taux d’assurance de prêt immobilier. Il peut être calculé de deux façons différentes, selon l’établissement auprès duquel vous contracter l’assurance emprunteur :
- Pour une assurance de groupe (auprès de la banque offrant le crédit) : ce taux est calculé selon le montant initial emprunté, il reste donc fixe sur la durée totale du remboursement
- Pour une délégation d’assurance (auprès d’un assureur spécialisé) : ce taux est calculé selon le capital restant dû, il est donc recalculé tous les ans et fait ainsi diminuer les cotisations au fur-et-à-mesure des remboursements
Globalement, l’âge de l’emprunteur, son état de santé, ses éventuels antécédents médicaux, les possibles risques liés à son activité professionnelle ainsi que le montant et la durée du prêt sont des éléments qui entrent directement en compte dans le calcul de l’assurance du prêt.
Trois grandes catégories de risques sont prises en compte dans l’évaluation d’un profil emprunteur et donc dans la définition de l’assurance de prêt immobilier ainsi que sa tarification :
- Le risque médical : ce risque est lié à l’âge, aux antécédents médicaux, au fait d’être fumeur ou non…
- Le risque d’activité et de loisir : pratique de sports à risque ou extrêmes, …
- Le risque professionnel : certains métiers sont en effet considérés comme « à risque » par les assureurs (chauffeur routier, gendarme, intermittent du spectacle, pharmacien…). Retrouvez la liste de ces professions ici
Santé et assurance de prêt
Afin d’apprécier votre profil santé et d’estimer le ou les risque(s), l’assurance vous demandera de remplir une Déclaration d’État de Santé (DES). Poids, taille, arrêts de travail éventuels, traitements, bilans médicaux… Il est vivement conseillé de répondre le plus honnêtement possible à ce questionnaire, même si cela pourrait avoir un impact sur le coût ou la délivrance de l’assurance ! En effet, il est interdit de cacher des problèmes de santé ; même la simple omission est interdite. Pire, si un sinistre lié à un problème médical caché arrivait, vous ne seriez aucunement couvert par l’assurance et cela engendrerait la rupture immédiate du contrat.
Bon à savoir ! Députés et sénateurs réunis en commission mixte paritaire ont prévu la suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 euros (par personne, donc 400 000 euros si l’on emprunte à deux) et dont le terme du crédit intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
Dans le cas où vous présentez un risque aggravé de santé (handicap, maladie…) et que votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une couverture d’assurance de prêt sans majoration de tarif ou exclusion de garantie, il existe la convention AERAS qui a été signée en 2007 par des professionnels de la banque et de l’assurance, l’État ainsi que des associations de malades et de consommateurs. Cette dernière a été mise en place pour faciliter l’accès à l’assurance et donc à l’emprunt aux personnes exposées aux risques de santé aggravés et très aggravés.
Globalement, cette convention prévoit un examen approfondi sur trois niveaux de votre demande d’assurance : un premier niveau d’examen dit « standard » (commun à tous les profils d’emprunteurs) puis un deuxième niveau d’examen si des risques aggravés sont avérés. En cas de refus d’assurance à cette étape, le dossier de l’emprunteur sera examiné à un troisième niveau pour déterminer une couverture adaptée, avec possible majoration tarifaire cependant limitée si les revenus de l’emprunteur sont en dessous d’un certain seuil.
Vous pouvez retrouver la liste des signataires de la convention et toutes les informations nécessaires sur le site dédié de l’AERAS.
Concrètement, quelles sont les étapes pour assurer son crédit ?
Étape 1 : l’acceptation de votre demande de crédit immobilier
Bonne nouvelle ! Votre demande de prêt a été acceptée par votre banque. Une offre de prêt est alors éditée (attention car cette dernière a la plupart du temps une durée de validité de 30 jours). Vous devrez cependant attendre 10 jours (délai de réflexion) avant de signer et retourner l’offre à votre établissement bancaire.
Dans le même temps, la banque vous propose sa propre assurance de prêt, l’assurance de groupe, qui prend la forme d’une fiche standardisée comprenant toutes les informations nécessaires à votre potentielle décision de souscrire cette assurance (garanties, montant des cotisations…).
Il vous sera utile d’effectuer, avec votre banque, une simulation de crédit immobilier qui intègre le coût de l’assurance de prêt. Ce peut être aussi l’occasion de négocier avec elle les taux et les conditions de crédit !
Étape 2 : comparer les différentes offres d’assurance emprunteur
Comme vu précédemment, vous êtes en droit de ne pas choisir l’assurance de groupe de votre banque. Vous pouvez donc comparer celle qu’elle vous a proposé avec d’autres assurances de prêt offertes par des organismes spécialisés. Là encore, afin d’être pleinement informé, les assureurs doivent vous fournir des fiches d’informations standardisée où sont réunis tous les renseignements nécessaires.
Si vous trouvez une assurance plus compétitive ailleurs, vous pouvez souscrire une assurance individuelle auprès de l’établissement en question et en informer immédiatement votre banque.
Étape 3 : le choix de l’assurance de prêt immobilier
Dans le cas où l’assurance de groupe de votre banque vous convient, il vous suffit d’accepter l’offre que cette dernière vous a faite en premier lieu. Votre demande de crédit est officiellement acceptée !
Si vous optez pour une délégation d’assurance, votre banque a 10 jours pour l’examiner et vérifier la bonne concordance des garanties et conditions proposées.
Si la banque accepte cette délégation d’assurance, elle doit vous le notifier. Si vous n’avez toujours pas de réponse de sa part à la fin du délai de 10 jours, vous pouvez considérer votre demande comme acceptée et votre crédit comme assuré !
Au contraire, si la banque refuse cette délégation, elle est dans l’obligation de vous en préciser le motif. L’insuffisance des garanties proposées peut être un motif valable ; il faudra donc réajuster l’assurance en fonction de ce que la banque vous a proposé au départ. Si elle persiste dans son refus suite à ces modifications, vous êtes en droit de le contester en faisant parvenir au directeur de l’agence un courrier recommandé. Enfin, si le blocage persiste, n’hésitez pas à faire appel au médiateur de votre banque ou encore à faire une réclamation auprès de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).
Comment faire pour changer d’assurance ou la résilier ?
Grâce au Parlement, un emprunteur a le droit de résilier sans assurance à tout moment et non plus à la date d’anniversaire. Cette nouvelle réglementation doit entrer en vigueur à compter du 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et à compter du 1er septembre pour les autres. L’objectif est clair, permettre un accès transparent et simple au marché de l’assurance emprunteur.
Résilier dans le cas d’un remboursement anticipé de crédit
Imaginons qu’une rentrée d’argent inattendue se produise (héritage, donation ou pourquoi pas ticket gagnant au Loto !) ; vous pouvez donc avoir l’opportunité de rembourser votre crédit immobilier plus vite que prévu. Avant toute chose, il convient de vérifier les clauses du contrat de prêt : votre banque peut y inclure des conditions de frais et de pénalités en cas de remboursement anticipé.
Si vous avez souscrit l’assurance de groupe de votre banque, c’est à cette dernière de faire le nécessaire pour la résilier auprès de sa branche assurance ou de l’organisme partenaire, une fois qu’elle a été informée de votre volonté de résilier.
Si vous avez opté pour une assurance individuelle via la délégation d’assurance, il vous suffit de demander à votre banque une attestation de remboursement anticipé de crédit que vous adresserez ensuite à votre assureur (par un courrier Lettre Recommandée avec Accusé de Réception).
Dans le cas d’un remboursement partiel, l’assurance de prêt doit tout de même être conservée. Il faudra cependant demander à l’organisme assureur à ce qu’elle soit réajustée en fonction du capital restant dû !
Changer l’assurance d’un crédit en cours pour une offre plus avantageuse
Volonté de diminuer les cotisations, nouvelle situation professionnelle, amélioration de ses conditions de santé, besoin d’une meilleure couverture… Les raisons de faire évoluer son assurance de prêt sont nombreuses ! Comme lors de la phase de recherche avant la validation du crédit immobilier, il ne faut surtout pas hésiter à aller regarder ce que la concurrence peut vous proposer en matière d’assurance emprunteur.
Selon le courtier Réassurez-moi, le fait de faire jouer la concurrence et de changer d’assurance de prêt rapportera en moyenne 6310€ aux Français sur la durée totale de leur emprunt, soit 25% d’économie. Ce n’est donc pas un point à prendre à la légère !
Une fois que votre banque (dans le cas d’une assurance de groupe) ou organisme assureur actuel (dans le cas d’une assurance individuelle) vous a fait une proposition de modification dans votre contrat d’assurance, c’est donc à vous de jouer ! Soit cette proposition vous convient et ces derniers s’occupent de tout, soit vous avez trouvé une meilleure offre ailleurs et dans ce cas on vous explique tout.
Vous devez tout d’abord adhérer au nouveau contrat d’assurance choisi, avant même d’avoir résilié le précédent. Eh oui ! Votre banque doit avoir toutes les informations sur cette nouvelle assurance pour l’accepter ou la refuser !
Comme pour la première souscription d’une assurance de votre prêt et avant de donner son accord, la banque doit contrôler que les garanties de la nouvelle assurance sont au moins équivalentes à celles actuelles. Une fois votre demande de résiliation envoyée (c’est le même fonctionnement et les mêmes conditions de préavis que pour la simple résiliation, vue plus haut), la banque dispose de 10 jours ouvrés pour vous dire si elle accepte ou non la nouvelle assurance de prêt.
Dans le cas où elle accepte, vous recevrez un avenant intégrant la nouvelle assurance qui sera à lui retourner signé. Vous serez ainsi couvert par votre nouveau contrat !
Il se peut que votre banque refuse cette assurance. Si le refus est justifié par le fait que les nouvelles garanties ne sont pas équivalentes aux précédentes et dans ce cas, il vous faudra faire modifier votre nouveau contrat d’assurance jusqu’à ce que cette condition soit remplie. Sachez de plus que la banque est dans l’obligation de respecter le délai de 10 jours ouvrés (dès réception de la demande de résiliation et du nouveau contrat d’assurance) pour vous donner son avis ; le cas échéant, elle risque une amende de 3000€ (article L 312-32-1 du Code Consommation).
