Selon un sondage réalisé pour le réseau immobilier Orpi, plus d’un français sur quatre se dit prêt à acquérir une résidence secondaire afin d’y passer ses vacances. Eh oui ! Qui ne rêverait pas d’une maison de campagne isolée où détente et farniente en famille ou entre amis sont de mises ?
Malheureusement et dans bien des cas, les facteurs « prix », « charges » et « taxes » sont souvent un frein à la décision de d’achat… Mais si le fait d’effectuer les démarches à plusieurs permettait de mettre un petit coup d’accélérateur à cette dernière ? Comment faire, formules juridiques possibles, précautions, frais à prévoir… On vous dit tout (ou presque !) sur l’achat d’une maison entre amis ou en famille !
Acheter une résidence secondaire : un plaisir avant tout
On s’y voit tous et toutes : une belle maison en pierres apparentes perdue au milieu d’une pinède, les pieds en éventail sur son transat au bord d’une piscine couleur turquoise, l’odeur enivrante d’un barbecue estival, la première plage à 10 minutes à pieds, une atmosphère conviviale avec ses proches, ses enfants, ses amis… Et le sentiment intense de se dire « c’est chez moi/nous » !
(Source : sondage pour le réseau immobilier Orpi – 2020 )
La maison secondaire est aussi synonyme d’indépendance quand il s’agit d’organiser les vacances. Exit le temps perdu sur les sites de réservation de logement en ligne, la déception de voir que tous les hôtels affichent complet jusqu’à la fin de l’été, les économies qui partent en fumée dans une location de dernière minute… Avoir son petit bout de paradis à disposition dès que l’envie nous en prend d’y aller, cela n’a pas de prix !
A la mer, en pleine campagne, à la montagne… S’offrir une maison ou un appartement de vacances est avant tout un investissement synonyme de plaisir afin d’y passer du bon temps en famille, entre amis ou lors de la retraite. C’est aussi l’occasion de diversifier son patrimoine et d’engendrer des revenus en louant aux périodes où l’on ne compte pas y aller !
Cependant, acheter un logement, même à usage secondaire, est forcément coûteux et supporter seul(e) le montant entier de la transaction peut s’avérer être complexe financièrement. C’est pour cela qu’acheter une résidence secondaire en famille ou entre amis peut s’avérer être la solution ! Réduction des coûts, partage des frais, surface plus grande… Cela engendre des avantages, mais comment s’y prendre ? Voici les explications !
SCI, indivision, tontine : les 3 formules juridiques pour acheter à plusieurs
C’est décidé, vous vous lancez dans l’achat d’une résidence secondaire avec vos frères, sœurs, cousins ou encore meilleur(e)s ami(e)s. Vous êtes tous d’accord sur le bien en question, son emplacement, l’environnement ou même ses petits extras (comme une grande et belle piscine par exemple, car on a tous ce proche qui a des goûts de milliardaire n’est-ce pas !). Il ne vous reste plus qu’à décider comment l’acheter tous ensemble ; différentes possibilités s’offrent à vous, avec des avantages et des inconvénients !
La Société Civile Immobilière (SCI) : une personne morale comme propriétaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Le principe d’acheter un bien immobilier en constituant une SCI est simple : cette dernière devient en fait propriétaire du logement en question, les associés (= les co-acheteurs) en détiennent des parts correspondant à leurs contributions financières respectives.
Comment créer une SCI ?
Comme pour la création de n’importe quelle société, la procédure débute par la rédaction des statuts réalisée avec l’aide d’un professionnel (notaire, avocat, cabinet spécialisé…). Ces statuts sont importants car c’est eux qui fixeront le cadre formel de la SCI (identité, mode de fonctionnement, conditions de modifications, etc) afin de prévenir les éventuels litiges entres les co-acheteurs. Le professionnel se chargera ensuite des formalités nécessaires à la véritable création de la SCI (enregistrement des statuts, publications légales, immatriculation…). A noter que cette procédure a un coût, généralement de l’ordre de 1500€.
Il faut être au moins deux pour créer une SCI (il n’y a pas de maximum fixé !). Aucune condition de nationalité n’est imposée ; même une personne mineure peut être un associé car la SCI n’a pas de vocation commerciale.
Quels sont les avantages d’une SCI pour acheter un logement à plusieurs ?
Il en existe plusieurs ! La plupart du temps, les crédits immobiliers sont plus facilement obtenus étant donné le statut de société ; les banques sont généralement plus « confiantes » car c’est une personne morale mais surtout car les acheteurs sont plusieurs (garantie d’une plus grande capacité financière). Un autre des avantages de la SCI c’est qu’il est très simple de la quitter en vendant simplement ses parts aux autres associés. Cela peut éviter d’éventuels conflits lorsque l’un des acheteurs ne souhaite plus faire partie de la SCI et donc ne plus profiter du bien immobilier. Pour finir, les règles fixées dans les statuts permettent de former un véritable cadre de fonctionnement et d’usage de la propriété (nomination d’un gérant, modalités de vente des parts ou en cas de décès, …).
Et les inconvénients ?
Nous l’avons vu dans la procédure de création : constituer une SCI a un coût financier. Mais la bonne gestion d’une SCI demande aussi du temps consacré et un certain formalisme ! En effet, les associés d’une SCI ont l’obligation de se réunir en assemblée générale une fois par an, de tenir un registre, de voter ensemble les décisions… En bref, le cadre formel est important mais il est gourmand en temps ! On notera aussi que l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI est obligatoire ; une démarche impérative à ajouter aux précédentes ! Enfin, il est bon de savoir que la vente du bien immobilier ne peut quant à elle avoir lieu que si tous les associés sont d’accord ; une situation qui peut s’avérer conflictuelle si ce n’est pas le cas.
L’indivision : propriétaire à hauteur de son investissement
Acheter à plusieurs sous le régime de l’indivision, qu’est-ce que c’est ?
Cette formule juridique est à priori la plus simple pour acheter à plusieurs, ou du moins la moins contraignante. Chaque acheteur (appelé dans ce cas « indivisaire ») est propriétaire de la résidence à hauteur de sa contribution financière (la division des parts est bien-entendu précisée dans l’acte d’achat) et a des droits sur l’ensemble du bien.
Quels sont les avantages de l’indivision ?
C’est en effet la solution la plus simple et la moins coûteuse à mettre en place. Les formalités sont quasi-nulles, à l’acte d’achat et pendant toute la durée de l’indivision. De plus, la loi est claire sur le sujet : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » : si l’un des indivisaires souhaite « sortir » de l’indivision en revendant sa quote-part, il le peut. Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption sur cette dernière (ils ont la priorité sur son rachat éventuel) ; s’ils ne l’exercent pas, elle peut être vendue à quelqu’un d’extérieur à l’indivision.
Afin d’optimiser le bon partage des droits et devoirs de chacun et donc d’éviter tout conflit, il est possible de faire rédiger une convention d’indivision par un notaire (publiée ensuite au Service de Publicité Foncière) : répartition des dépenses, nomination d’un gérant éventuel… Cette convention peut être conclue pour une durée déterminée (5 ans maximum) ou indéterminée. Dans ce dernier cas, aucune des parties ne peut exiger la vente du bien pour récupérer sa quote-part.
Et les inconvénients ?
Les 2/3 des indivisaires doivent être d’accord lorsqu’il s’agit de prendre des décisions relevant de travaux éventuels (rénovation, entretien…). Quant à l’importante décision de revente du bien dans sa totalité, l’unanimité est exigée. Ces règles peuvent poser problème dans le cas où il y aurait mésentente ou désaccord entre les indivisaires. Blocage de l’indivision ou recours à la justice, les issues du conflit peuvent être lourdes de conséquences. Pour finir, dans le cas du décès d’un des indivisaires, la quote-part de ce dernier revient automatiquement à ses héritiers et non aux autres acheteurs… Une source possible de litige !
La tontine : la pleine propriété aux acquéreurs survivants
Qu’est-ce que la tontine ?
Egalement appelé « pacte tontinier », la tontine est à insérer dans l’acte d’achat. En achetant à plusieurs, cette clause assure au dernier survivant le fait que le bien immobilier lui reviendra dans sa totalité. Autrement dit, en cas de décès des co-acheteurs, le dernier survivant est alors considéré de façon rétroactive comme seul et unique propriétaire de la résidence secondaire (= plein-propriétaire depuis le jour d’acquisition du logement). La tontine se doit de contenir un véritable aléa ; autrement dit, on ne doit pas savoir à l’avance qui sera le dernier survivant. Cela impose donc que l’écart d’âge entre les co-acheteurs ne soit pas trop important !
Quels sont les avantages du pacte tontinier ?
Pour les co-acheteurs, cette clause est une garantie de « garder » ses droits sur le bien en cas de décès des autres, contrairement à l’indivision où les héritiers ont la priorité. En fait, les acheteurs malheureusement décédés sont considérés comme ne jamais avoir été propriétaires, le bien est donc exclu de leurs successions.
Dans le cas d’une résidence secondaire, le dernier survivant doit tout de même s’acquitter de droits de succession qui sont définis selon le degré de parenté et la valeur des parts des défunts.
Et les inconvénients ?
En cas de volonté de vendre sa part ou de vendre le bien dans sa globalité (avant le fait d’être le dernier survivant, bien-entendu), les co-acheteurs doivent être d’accord à l’unanimité. Contrairement à l’indivision, la liberté de « sortir » de la tontine n’est pas un droit ; cela peut donc s’évérer complexe à gérer lorsque le désaccord règne !
SCI, indivision, tontine : tableau récapitulatif des formules juridiques pour acheter à plusieurs
| Principe | Avantages | Inconvénients | |
| SCI | Les acheteurs sont associés et détiennent des parts de la SCI (propriétaire du bien) à hauteur de leur apport | – Crédits immobiliers plus attractifs – Sortie de la SCI par simple revente des parts – Cadre formel grâce aux statuts qui régissent la SCI |
– Mise en place coûteuse – Obligation d’assemblées générales annuelles – Accord de tous les associés pour la vente du bien |
| INDIVISION | Les acheteurs sont propriétaires proportionnellement à leurs sommes investies dans le bien | – Simplicité de mise en place – Aucun frais d’enregistrement -Liberté d’en sortir |
– Décisions prises à la majorité des 2/3 ou à l’unanimité (vente) – Si décès d’un des indivisaires : priorité aux héritiers |
| TONTINE | Les acheteurs mettent en commun leurs capitaux pour acheter le bien. Si l’un d’eux décède, sa part est distribuée entre les autres ; le dernier survivant obtient la pleine propriété de façon rétroactive | – Formule très protectrice pour les co-acheteurs | – Unanimité exigée pour la vente du bien ou la vente de parts |
Taxes et frais divers : des dépenses à prendre en compte
« Super projet les amis, on se lance !? »
Au risque de passer pour le rabat-joie de service et de plomber un peu l’ambiance, avez-vous bien estimé ce que vous coûtera la maison de vacances de vos rêves une fois celle-ci acquise ? On aura beau y être pour le plaisir et pour se la couler douce entre amis, les dépenses ne prendront quant à elles aucun congé…
Les impôts et les taxes
Comme pour la résidence principale, ce poste de dépenses est à prendre en compte dans vos petits calculs. Taxe d’habitation, taxe foncière, imposition sur une éventuelle plus-value à la revente …. Il ne faut donc pas sous-estimer ces coûts car, même si partagés, ils peuvent vite peser dans le budget !
Les frais courants
Les charges fixes sont bien-entendu à prévoir dans le budget ! Eau, électricité, internet, charges de copropriété éventuelles… Même si vous vous y rendez occasionnellement, votre résidence secondaire sera un lieu de vie avant tout ; à moins de vivre à la bougie ou de remplacer la douche quotidienne par une casserole d’eau chauffée au feu de bois, des factures similaires à celles de la résidence principale seront à régler !
Les frais d’entretien
Si l’on ne souhaite pas se retrouver avec une jungle à la place d’un jardin ou avec une toiture ressemblant à un gruyère, une résidence secondaire a besoin d’être chouchoutée ! Nettoyage de la piscine, entretien des espaces verts, changement de la chaudière, remise en état de murs… Les gros comme les petits travaux ont un coût ! Mais c’est aussi le prix à payer pour obtenir un petit havre de paix.
Le prix de l’assurance
Les compagnies d’assurance insèrent en général dans les contrats d’assurances Multi Risque Habitation (MRH) des clauses spécifiques aux résidences secondaires, faisant ainsi gonfler la facture… En effet, une résidence occupée occasionnellement peut présenter des risques de cambriolage ou même de sinistres plus élevés qu’une résidence principale ; attention donc à choisir la meilleure formule pour être bien couvert sans que le budget n’explose !
Les frais de transport pour arriver à bon port
Une résidence secondaire est la plupart du temps synonyme d’évasion. Qui dit évasion dit à priori plus ou moins loin de son logement principal ! Essence de la voiture, péage, billet d’avion ou de train… Là encore, le dépaysement a un prix.
Un BAC+10 n’est pas nécessaire pour comprendre que le bon déroulement de cet achat à plusieurs, dans l’acte mais aussi sur la durée, tient à la bonne entente entre les co-acheteurs ! Amis proches ou famille, l’important est de discuter de toutes les éventualités et des solutions potentielles, afin de partir sur de bonnes bases.
Choisissez la formule la plus adaptée aux besoins de chacun, ne sous-estimez pas les frais que cette résidence secondaire pourra engendrer, lancez-vous dans une recherche de maison de vacance idéale (vous savez où vérifiez le bon emplacement et l’environnement d’une adresse, n’est-ce pas !) et à vous les vacances farniente en famille ou entre amis !
