Quelles aides financières pour un achat immobilier ?

PTZ, PEL, Prêt Conventionné… Quelles aides pour financer un achat immobilier ?

L’accession à la propriété, c’est un peu le rêve de chacun(e) ! Que l’on soit primo-accédant, que l’on souhaite acheter sur plan ou bien dans l’ancien, une maison ou un appartement, pour une résidence principale ou pour un investissement locatif…  A moins d’avoir gagné à Euromillions, le constat est souvent le même : il n’est pas simple de financer son projet immobilierOn aurait bien besoin d’un petit coup de pouce, n’est-ce pas ?

Souvent peu ou mal connues du grand public, il existe pourtant un certain nombre d’aides financières qui ont pour objectif de faciliter l’accès à la propriété. Et détrompez-vous ! Même si certaines de ces aides sont octroyées sous conditions de ressources ou de profil, il en existe d’autres qui pourraient bien vous être utiles pour concrétiser votre projet ! On vous dit tout sur les différentes aides possibles pour financer votre projet immobilier.

Obtenir un Prêt Epargne Logement (PEL) en clôturant son Plan Epargne Logement

Vous avez eu la bonne idée d’ouvrir un Plan Epargne Logement il y a au moins 4 ans ? Vous pouvez donc, à ce terme, récupérer les fonds ainsi que les intérêts générés en « débloquant » cette épargne auprès de votre établissement financier afin de bénéficier d’un taux préférentiel pour effectuer un emprunt.

Le PEL est accordé notamment :

  • pour l’achat d’un logement, qu’il soit neuf ou ancien, destiné à un usage de résidence principale (le logement doit être occupé au moins 8 mois par an)
  • pour le financement de travaux d’un logement, destiné lui aussi à un usage de résidence principale

Une fois que vous avez clôturé votre Plan d’Epargne Logement, vous avez la possibilité d’effectuer une demande de crédit immobilier, soit auprès de votre banque (celle où vous avez épargné) soit auprès d’un autre établissement. Le montant du prêt ainsi que sa durée sont fonction de ce que vous avez acquis tout au long de votre plan d’épargne. Le montant maximum du crédit est cependant de 92 000€, le plafond maximum du plan d’épargne logement étant de 61 200€ (hors intérêts). La durée du prêt doit quant à elle varier entre 2 et 15 ans.

L’obtention d’un Prêt Epargne Logement vous permet aussi, en tant que souscripteur et si le prêt atteint au moins 5000€, de bénéficier d’une prime versée par l’Etat. Le montant de cette prime dépend de plusieurs choses : la date d’ouverture du Plan d’Epargne, les intérêts acquis durant la période d’épargne et l’affectation du prêt contracté. Si la clôture de l’épargne est réalisée dans le cadre d’une acquisition immobilière, la prime peut atteindre jusqu’à 1 525€ (plus d’information ici ).

Concernant les taux d’intérêt du prêt accordé, ces derniers dépendent de la période durant laquelle vous avez souscrit votre Plan d’Epargne Logement :

Période de souscription Taux d’intérêt du prêt
Entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 6,32%
Entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 5,54%
Entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 4,80%
Entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 4,60%
Entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 4,31%
Entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 4,97%
Entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015 4,20%
Entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016 3,20%
Entre le 1er février 2016 et le 31 juillet 2016 2,70%
Depuis le 1er août 2016 2,20%

 

Bon à savoir !
Le taux de rémunération d’un Plan d’Épargne Logement varie entre 1 et 2,5% selon sa date d’ouverture (plus il a été ouvert il y a longtemps, plus il rapporte).
Les intérêts perçus tout au long de l’épargne sont capitalisables ; ils s’ajoutent chaque année au capital épargné et produisent ainsi des intérêts en plus.
Ces intérêts sont soumis chaque année aux prélèvements sociaux (15%)

Actuellement, le taux d’intérêt moyen du marché du crédit immobilier est à moins de 2% ; il est donc moins élevé que le taux d’intérêt fixé pour le PEL, mais qui sait, nous ne sommes pas à l’abri d’une hausse soudaine des taux et le PEL sera alors peut-être plus avantageux ?

Plan d’Epargne Logement – Actualité 2017 : dès le 1er janvier 2018, un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% s’appliquera aux intérêts produits ! Si vous ouvrez un Plan d’Epargne Logement avant cette date, les intérêts qu’il produira resteront exonérés d’impôt jusqu’à la veille de son 12ème anniversaire. Passés 12 ans, les intérêts seront ensuite imposés au PFU. Par contre, pour les Plans d’Epargne Logement ouverts après le 1er janvier 2018, le PFU s’appliquera dès la 1ère année.

Les prêts aidés par l’État, pour les primo-accédants et les autres : PC, PAS et PTZ

Le Prêt Conventionné (PC) : une aide donnant droit à l’APL

Délivré par un établissement financier ayant passé une convention avec L’État, le PC peut financer jusqu’à la totalité d’un projet immobilier (sauf les frais de notaire). Comme un prêt classique, il doit être remboursé avec des intérêts ; son plus gros avantage est qu’il donne droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour réduire les mensualités de l’emprunt ! Aucune condition de ressources n’est exigée pour pouvoir bénéficier d’un PC (attention, il en existe pour bénéficier de l’APL); c’est donc une aide ouverte à tous.

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Quels sont les projets immobiliers pouvant donner lieu à un PC ?

Vous souhaitez acheter un logement pour en faire votre résidence principale (appartement ou maison, neuf ou ancien) ? Vous êtes en droit de faire une demande de prêt conventionné pour son financement. Vous possédez un logement ancien et souhaitez l’agrandir (l’étendre ou le surélever par exemple) ? Le PC peut là aussi vous aider à financer cela. Vous envisagez des travaux pour réaliser des économies d’énergie ou pour adapter votre logement aux besoins d’une personne en situation de handicap ? Là encore, le PC le permet.

Concernant la durée de remboursement de l’emprunt, celle-ci peut aller de 5 à 35 ans. Les taux d’intérêt sont quant à eux fixés par l’établissement financier auprès duquel vous faites la demande de prêt, mais des taux maximums sont cependant mis en place :

Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 3,25% 3,25%
Entre 12 et 15 ans 3,45% 3,25%
Entre 15 et 20 ans 3,60% 3,25%
Supérieure à 20 ans 3,70% 3,25%

 

Bon à savoir !
Vous pouvez tout à fait cumuler un Prêt Conventionné avec tout autre type de crédit ou d’aides (PTZ, Prêt Action Logement ou encore PEL).

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : un prêt sous condition de ressources

Variante du Prêt Conventionné, le PAS a donc pour objectif de faciliter l’accession à la propriété pour les personnes les plus modestes.

Le PAS est exclusivement dédié au financement d’un achat immobilier (neuf, ancien, construction sur terrain) ou de travaux sur un logement (rénovation, économie d’énergie, …). Le logement en question doit être à usage de résidence principale. Contrairement à certaines aides financières, le PAS peut financer la totalité du projet immobilier (excepté les frais de notaire, dans le cas d’un achat).

Quelles sont les conditions de ressources pour bénéficier du PAS ?

Il existe un plafond de ressources que les revenus de la personne contractant le PAS ne doivent pas dépasser. Ce plafond est aussi fonction d’autres critères :  la composition du foyer (le nombre de personnes destinées à habiter le logement) et la zone d’implantation du logement (selon que ce dernier se trouve en zone « tendue » ou « détendue », cf carte plus loin).

Nombre de personnes occupant le logement Logement en zone A Logement en zone B1 Logement en zone B2 Logement en zone C
1 37 000€ 30 000€ 27 000€ 24 000€
2 51 000€ 42 000€ 37 800€ 33 600€
3 62 900€ 51 000€ 45 900€ 40 800€
4 74 000€ 60 000€ 54 000€ 48 000€
5 85 100€ 69 000€ 62 100€ 55 200€
6 96 200€ 78 000€ 70 200€ 62 400€
7 107 300€ 87 000€ 78 300€ 69 600€
A partir de 8 118 400€ 96 000€ 86 400€ 76 800€

 

A noter !
Le montant à prendre en compte est le revenu fiscal de référence auquel sont ajoutés les revenus des personnes qui occuperont le logement (qui ne sont donc pas rattachées au même foyer fiscal).

Zones politiques logement France
Zones A, B, C : zonage des politiques de logement en France
Source : site http://www.cohesion-territoires.gouv.fr

Zone « tendue » (Zone A, Zone B1) : la demande de logements libres dépasse l’offre, en volume et en prix
Zone « détendue » : l’offre est suffisante pour couvrir la demande

Concernant le PAS en lui-même, il peut être accordé pour une durée de remboursement comprise entre 5 et 25 ans. Un montant minimum de 4000€ d’emprunt est cependant fixé, selon le projet immobilier.

Les taux d’intérêt d’un PAS sont fixés par les banques ; comme pour le PC, des taux plafonds sont cependant mis en place selon la durée de l’emprunt (voir ci-dessus).

Les taux d’intérêt du PAS dépassent les taux moyens actuels (moins de 2% en septembre 2017) ; le véritable avantage de ce prêt réside dans le fait que, comme le PC, il peut donner droit à l’Aide Personnalisée au Logement qui viendra réduire les remboursements du prêt.

A noter !
Le Prêt à l’Accession Sociale peut financer un achat immobilier à 100% ; le cas échéant, il peut être cumulable avec d’autres prêts comme le PTZ ou encore le PEL.
Prêt conventionné & Prêt à l’Accession Sociale – Actualité 2018 : le projet de loi de Finances 2018 prévoit la suppression de l’APL accession. Cela signifie que, pour toute offre de prêt émise à partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs ne pourront plus bénéficier de l’APL, sauf dans l’ancien en zone C. Plus d’infos sur ici

Le Prêt à Taux Zéro : une aide aux primo-accédants

Le PTZ est sans doute une des aides financières les plus avantageuses puisque, lorsqu’il est contracté, il n’engendre aucun taux d’intérêt ni frais de dossiers pendant toute sa durée. Bien-entendu, ce prêt aidé par l’État est accordé sous conditions de ressources. L’établissement financier qui vous le propose doit avoir passé une convention avec l’État, comme pour les prêts précédents.

Mais ce n’est pas tout ! Pour pouvoir en bénéficier, vous devez prouver que vous n’avez pas encore été propriétaire (= être primo-accédant), ou que vous ne l’êtes plus depuis au moins deux ans. En plus de cela, l’octroi d’un PTZ concerne la construction ou l’achat d’un logement neuf. Pour finir, le logement concerné doit obligatoirement devenir une résidence principale, au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat.

Certains autres projets immobiliers peuvent cependant donner lieu à un PTZ :

  • La transformation d’un local (neuf ou ancien) en logement
  • L’achat d’un logement ancien avec des travaux importants, représentant au moins 1/3 de la valeur du logement seul
  • L’achat d’un logement social ancien
Le PTZ en quelques chiffres !
D’après le Crédit Foncier, 117 000 PTZ ont été contractés en 2016. Le montant moyen de ce dernier s’élevait alors à 64 500€ et 77% des sommes prêtées ont été utilisés pour acheter dans le neuf.

Comme pour le PAS, le PTZ est délivré sous la condition de ne pas dépasser un plafond de ressources (les plafonds sont les mêmes que pour le PAS) et selon la zone d’implantation du logement en question (Zone A, zone B1, …).

Existe-t-il un montant maximum pour un PTZ ?

Le montant est lui aussi plafonné à 40% du coût total de l’opération. Un coût maximal d’opération a été mis en place ; il dépend de la zone du logement mais aussi du nombre de personnes destinées à y loger. Selon ce coût maximal, voici la répartition des montants maximums prêtés à taux zéro :

Nombre de personnes occupant le logement Logement en zone A Logement en zone B1 Logement en zone B2 Logement en zone C
1 60 000€ 54 000€ 44 000€ 40 000€
2 84 000€ 75 600€ 61 600€ 56 000€
3 102 000€ 92 000€ 74 800€ 68 000€
4 120 000€ 108 000€ 88 000€ 80 000€
5 et plus 138 000€ 124 400€ 101 200€ 92 000€

Finalement, le PTZ est un prêt complémentaire dans une démarche de projet immobilier ; il peut très bien compléter un prêt « classique » ou tout autre type d’aides énoncé dans cet article.

Sur quelle durée se rembourse le PTZ ?

Là encore, cette durée de remboursement dépend des revenus, de la composition du foyer et de la localisation du futur logement. Comme pour un prêt classique, plus vos revenus sont élevés, plus la durée est courte. Selon les cas de figure, elle varie de 20 à 25 ans mais, à la différence d’un prêt classique, elle comprend 2 périodes :

  • La période de différé : c’est une période pendant laquelle vous ne remboursez pas votre prêt (5, 10 ou 15 ans selon les revenus), vous ne payez donc aucune mensualité
  • La période de remboursement effectif du prêt : cette période quant à elle varie entre 10 et 15 ans

Le PTZ, c’est jusqu’à quand ?

Le Prêt à Taux Zéro est valable jusqu’au 31 décembre 2017 ; pour pouvoir en bénéficier, il faut donc que l’offre de prêt soit émise avant cette date.

PTZ – Actualité 2017 [MAJ Novembre 2017]: la reconduction du PTZ pour 4 années supplémentaires a été confirmée en septembre 2017 suite à l’annonce du plan logement du gouvernement. Après de nombreuses discussions entre le gouvernement et les professionnels du bâtiment, les conditions d’octroi du PTZ seront modifiées. Dès janvier 2018 et jusqu’en 2021, le PTZ dans le neuf restera proposé dans les zones A et B1. Dans les zones B2 et C, il pourra être octroyé jusqu’en 2019 mais avec une limite de 20% du montant maximal de l’acquisition (40% actuellement). Pour le PTZ dans l’ancien avec travaux, il sera disponible dans les zones B2 et C seulement.

Les prêts personnalisés des collectivités territoriales

Peu connus, les prêts personnalisés représentent pourtant une aide financière non négligeable dans le cas où ils sont octroyés. En effet, ces derniers sont délivrés selon votre situation géographique et par les collectivités territoriales attenantes.

Ce sont en fait des micro-prêts qui sont généralement délivrés sous conditions de ressources, pour des acquisitions ou des constructions immobilières (neuf ou ancien, avec ou sans travaux). Ce type de prêt peut bien-entendu être complété par d’autres aides ou crédits.

Les prêts départementaux

Selon les départements, chaque Conseil Général peut constituer des fonds spécifiques pour aider les habitants à accéder à la propriété. Les caractéristiques du prêt sont bien-entendu propres à chacun ; ce type de prêt reste un prêt « social » destiné aux foyers les plus modestes.

La plupart du temps, un prêt départemental est octroyé pour jouer le rôle de complément à d’autres prêts, comme le PAS ou le Prêt Action Logement. Les taux d’intérêt varient eux aussi selon les départements, mais sont généralement compris entre 2 et 5%.

N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès du Conseil Général de votre département concernant la possibilité d’obtenir ce genre de prêt ; vous pouvez aussi contacter votre Association Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL) pour toute question ou demande.

Les prêts des régions

Les régions aussi proposent des aides financières pour le logement : pour accéder à la propriété ou pour débuter des travaux de rénovation, des prêts à taux bonifiés peuvent être octroyés aux foyers dont les ressources ne vont pas au-delà d’un certain plafond. Là encore, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’organismes régionaux pour savoir si vous pouvez en profiter.

Le Prêt Action Logement (ex Prêt 1% logement)

Le Prêt Action Logement, anciennement Prêt 1% logement, est un prêt accordé par l’organisme Action Logement aux salariés d’entreprises privées de plus de 10 personnes (hors secteur agricole), sous certaines conditions. Destiné à la construction ou l’acquisition d’un logement sans travaux, ce prêt offre un taux d’intérêt fixe à 1%, ainsi qu’une durée maximale de remboursement de 20 ans.

Le saviez-vous ?
Les entreprises privées de plus de 10 salariés sont tenues de participer à l’effort de construction en choisissant de cotiser à hauteur de 0,45% de leur masse salariale, auprès de l’organisme Action Logement. Cette participation (appelée Participation des Employeurs à l’Effort de Construction, la PEEC) est ensuite affectée sous forme de prêt réglementé : le Prêt Action Logement.

Attention : les employeurs ont chaque année une enveloppe budgétaire consacrée au PAL. Dès que la totalité des fonds a été allouée, la demande de prêt d’un salarié peut se voir refusée jusqu’au renouvellement de l’enveloppe annuelle…

Enfin, sachez que le Prêt Action Logement n’est en aucun cas lié au contrat de travail de l’emprunteur. Par exemple, dans le cas d’un départ de l’entreprise, le prêt est maintenu dès lors qu’il a été validé et accordé.

Si vous souhaitez savoir si vous êtes éligible à ce prêt, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre entreprise ou d’Action Logement directement.

Quels sont les projets immobiliers qui donnent droit au Prêt Action Logement ?

Comme pour les autres aides énoncées plus haut, le Prêt Action logement ne concerne que certaines opérations immobilières :

  • La construction ou l’achat d’un logement neuf
  • L’achat d’un terrain (avec construction obligatoire d’une habitation dans les 4 années suivantes)
  • L’achat d’un logement ancien à condition que son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) soit au moins de catégorie D
  • La réalisation de travaux pour des raisons d’économies d’énergie, d’accessibilité aux personnes handicapés, d’amélioration de la salubrité ou de la sécurité

Dans tous les cas, le logement doit être à usage de résidence principale. La durée de remboursement du prêt varie entre 5 et 20 ans maximum.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Action Logement ?

L’octroi du PAL est soumis à des conditions de ressources (revenu et localisation du logement) :

Nombre de personnes occupant le logement Logement en zone A Logement en zone B1 Logement en zone B2 Logement en zone C
1 37 126€ 30 260€ 27 734€ 24 234€
2 55 486€ 40 410€ 36 368€ 36 368€
3 66 699€ 48 596€ 43 737€ 43 737€
4 79 893€ 58 666€ 52 800€ 52 800€
5 94 579€ 69 014€ 62 113€ 62 113€
6 106 431€ 77 778€ 70 000€ 70 000€
Par personne supplémentaire +11 859€ +8 677€ +7 808€ +7 808€

En plus de ces plafonds de revenus, le montant du Prêt Action Logement ne peut dépasser plus de 30% du montant total de l’opération ; ce prêt est donc un prêt complémentaire car limité entre deux fourchettes selon la zone du logement :

Zone du logement Montant minimum Montant maximum
Zone A 15 000€ 25 000€
Zone B1 15 000€ 20 000€
Zone B2 7 000€ 15 000€
Zone C 7 000€ 10 000€

Pour finir, le taux du Prêt Action Logement est égal au taux du livret A au 31 décembre de l’année précédant la demande de crédit ; le taux plancher est cependant fixé à 1%.

Les offres commerciales des banques spéciales « jeunes »

Au-delà des aides ou des prêts à taux bonifiés que nous venons de présenter, sachez de plus que les banques proposent la plupart du temps des offres commerciales sur les prêts immobiliers. Majoritairement destinées aux jeunes en quête d’un premier logement, ces dernières peuvent par exemple offrir la possibilité de reporter des mensualités en cas de problème de trésorerie, d’emprunter sans apport, de bénéficier de taux préférentiel sur une durée limitée…

Le plus souvent, ces offres commerciales sont proposées aux nouveaux clients ; il devient donc intéressant de faire jouer la concurrence et de démarcher plusieurs établissements pour sélectionner les plus offrants !

 

Pour conclure, rien de mieux qu’un petit récapitulatif des différentes aides financières pour réaliser un projet immobilier :

Récapitulatif des différentes aides pour financer un projet immobilier

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