Selon une étude CSA/Empruntis de janvier 2018, 40% des français souhaitent réaliser leur projet immobilier cette année. Achat d’une maison ou d’un appartement, en résidence principale ou en investissement locatif, dans le cadre d’un premier achat ou afin de changer de logement… Les motivations des futurs acquéreurs sont diverses, mais l’immobilier demeure au cœur des préoccupations des Français.
Reste à savoir vers quel type de logement s’orienter : une préférence pour le charme de l’ancien ou pour un appartement dernier cri ? Certains auront une idée bien arrêtée sur leurs envies, d’autres seront plutôt du genre à hésiter…
Dans cet article, on vous expose les avantages mais aussi les inconvénients d’un achat immobilier dans le neuf, afin d’avoir les clés pour vous lancer !
Les différents types d’acquisitions dans l’immobilier neuf
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf (appartement ou maison) ? Minute définition !
Selon le Code des Impôts, un logement est considéré comme neuf dès lors qu’il a été achevé il y a moins de 5 ans et qu’il n’a jamais été habité ou utilisé durant toute cette période (par le propriétaire ou par un locataire éventuel).
Il existe deux types d’achat immobilier dans le neuf ; les étapes de la procédure d’achat diffèrent selon que le logement soit acquis achevé (ou « clé en main ») ou en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) mais les avantages et les inconvénients restent sensiblement les mêmes. Focus !
L’achat d’un logement neuf « clé en main »
Lorsque l’on parle d’achat d’un logement neuf, cela ne veut pas forcément dire que ce dernier n’est pas encore construit ou est en cours de construction. En effet, vous avez la possibilité d’acheter un logement neuf achevé ; sa qualification de logement neuf tient au fait qu’il n’a jamais fait l’objet d’une occupation antérieure et que sa construction a été terminée il y a moins de 5 ans.
Pour ce type d’achat dans le neuf, vous pouvez donc visiter le bien fraîchement construit, vérifier l’absence de vices de construction ou de défauts de conformité et ainsi vous projeter de façon concrète dans ce dernier. Dans ce cas et de manière générale, l’intermédiaire immobilier est une agence immobilière ou un promoteur.
Si coup de cœur il y a, ce processus d’achat se fait ensuite de façon très simple et similaire à l’achat d’un logement ancien. Tout d’abord, une promesse de vente doit être signée, comprenant les clauses suspensives nécessaires. Le versement d’un acompte d’environ 10% doit aussi être réalisé. Le futur acquéreur dispose ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours. Si ce dernier ne se manifeste pas, il est ensuite dans l’obligation de conclure la vente définitive, elle-même matérialisée par la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire. La livraison du logement ainsi que sa prise de possession se feront ensuite !
L’achat d’un logement neuf en VEFA
On parle d’un achat en VEFA lorsque le logement est à construire. Le futur acquéreur achète le bien immobilier sur plan et en devient propriétaire au fur et à mesure de la construction de ce dernier. Le paiement s’effectue donc en fonction de l’état d’avancée des travaux, d’où le nom de Vente en l’État Futur d’Achèvement.
Ce type d’achat dans le neuf est encadré par le Code Civil ; certains abus ayant pu être constatés auparavant, la législation sur la VEFA a été renforcée en faveur de l’acheteur qui est très protégé grâce aux garanties en place (cf plus loin).
Les étapes d’un achat en VEFA sont un peu plus nombreuses qu’un achat « clé en main », l’engagement d’acheter portant sur un bien qui n’existe pas encore. Imaginons : vous avez craqué sur un programme immobilier neuf et notamment un des appartements proposés par le promoteur.
Vous êtes alors en droit de demander la signature d’un contrat de réservation avec ce dernier. Plan, superficie, situation de l’immeuble, prix, dates d’exécution des travaux et de livraison… Vous pouvez retrouver l’ensemble des mentions obligatoires de ce contrat ici. Des clauses suspensives peuvent y être ajoutées.
Un dépôt de garantie vous sera ensuite demandé ; la somme de ce dernier dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Ce montant ne doit pas excéder 5% du prix. Attention, aucun autre versement ne peut être demandé avant la signature du contrat de vente !
Vous disposez ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours. Passé cette période, la signature de l’acte authentique devant le notaire entérine votre engagement quant à l’achat de ce logement.
Le paiement du bien est ensuite échelonné en fonction de l’avancée des travaux de construction (5% ayant d’ores et déjà été versés pour le dépôt de garantie) : 30% de la somme totale à l’achèvement des fondations, 35% à la pose de la toiture, 25% à l’achèvement des travaux et 5% lors de la mise à disposition du logement. Vous pourrez à ce moment-là visiter le bien, vous assurer de l’absence de vices cachés ou de défauts et convenir avec le promoteur des finitions qui devront être terminées avant votre emménagement définitif.
Acheter un logement neuf pour une résidence principale
Des avantages non négligeables …
Un cadre de vie agréable et à coûts réduits
Fonctionnel et confortable, un logement neuf offre la plupart du temps des espaces optimisés et adaptés aux envies et besoins de l’acheteur. Nombreux rangements, cuisine équipée, salle de bain dernier cri, isolation thermique, espaces extérieurs et parties communes de qualité… Les avantages en termes de confort de vie ne sont pas négligeables ! Lors d’un achat sur plan, le client a de plus la possibilité de choisir le revêtement des sols, la couleur des murs, le sens d’ouverture des portes, etc. Rien n’est laissé au hasard, tout est fait pour que le futur propriétaire dispose du bien immobilier qui correspond à ses attentes !
N’oublions pas qu’un logement neuf est certes conçu pour répondre aux besoins du futur acquéreur, mais aussi pour être conforme aux dernières normes en vigueur. Sécurité incendie, conformité aux normes parasismiques, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, dispositifs de contrôle d’accès : quand il s’agit de sécurité, rien n’est oublié !
Les logements neufs doivent respecter une règlementation thermique, la RT 2012. Afin d’éviter le gaspillage énergétique et préserver l’environnement, cette règlementation impose à tout nouveau bâtiment de répondre à certaines normes et notamment l’optimisation de l’isolation, une étanchéité excellente à l’air (via les fenêtres, les portes…) ou encore l’orientation favorisant la lumière et les rayons du soleil. La RT2012 impacte donc directement la facture d’énergie d’un logement neuf, qui sera moins gourmand en électricité et donc meilleur pour l’environnement.
Autre bonne nouvelle : les charges de copropriété, pouvant habituellement nuire au budget, sont beaucoup plus faibles que pour un logement ancien. En effet, tout est nouveau, tout est neuf ! L’entretien et les éventuels travaux sont donc rares ; pas de mauvaise surprise à la fin du mois !
Une fiscalité avantageuse
Encore des bons points pour l’achat dans le neuf !
En achetant un logement neuf, vous avez la possibilité d’être exonéré de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l’achèvement du logement. Cela élimine un poste de dépenses important lorsque l’on est propriétaire et c’est tant mieux ! Bien-entendu, cette exonération dépend de la commune ou de la collectivité locale, mais il est important d’en être informé.
Autre avantage fiscal : si votre logement se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), vous êtes en droit de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 ou 7% du prix du logement, au lieu des 20% habituellement pratiqués.
Des conditions de prêt immobilier privilégiées
On vous parlait du PTZ il y a quelques temps ! Ce prêt aidé est justement octroyé dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf.
Vous êtes primo-accédants ou n’avez pas été propriétaire pendant au moins 2 ans ? Le logement neuf que vous convoitez se trouve en zones A ou B1 (Paris, agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise…) ? Vos ressources ne dépassent pas les plafonds en vigueur ? Bonne nouvelle ! Vous pouvez sans doute être éligible au PTZ et bénéficier ainsi d’un prêt à taux zéro et d’aucun frais de dossier sur la durée de l’emprunt.
Faites une simulation de PTZ sur le site de l’ANIL pour votre achat dans le neuf !
Des frais de notaire réduits
Avoisinant les 7-8% du prix total pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire pour un achat dans le neuf sont réduits à seulement 2-3% du prix de vente ! Mais pourquoi sont-ils plus faibles ?
Le vendeur d’un logement neuf est en fait un assujetti à la TVA, le prix de vente est donc affiché TTC, « Toute Taxe Comprise ». Les frais de notaire sont ainsi moins élevés pour l’acheteur car ils ne comportent plus que la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire.
Une protection juridique solide
Dans le cas d’un achat sur plan, un particulier peut bénéficier d’un certain nombre de garanties de la part du constructeur, afin qu’il soit protégé en cas de problème. Ces garanties sont toutes des obligations légales à la charge du promoteur :
- La garantie de parfait achèvement : elle a une durée d’un an à partir de la réception des travaux du logement. Elle couvre l’ensemble des désordres apparents, des malfaçons et des défauts de conformité (l’isolation phonique par exemple). Cette garantie est une garantie de réparation ; le promoteur / constructeur s’engage à réparer et non à donner une compensation financière à l’acquéreur.
- La garantie décennale : elle a une durée de 10 ans à partir de la réception des travaux. Prévue dans le Code Civil, elle couvre tous les dommages et les vices compromettant la solidité de l’ouvrage ainsi que les éléments indissociables de la construction (escaliers, toiture, murs…).
- La garantie biennale : elle a une durée de 2 ans à partir de la réception des travaux. Elle doit être souscrite en même temps que la garantie décennale et couvre l’ensemble des équipements dissociables et démontables du logement qui présenteraient un dysfonctionnement (fenêtres, volets, portes, revêtements intérieurs des sols ou du balcon, radiateurs, éléments de la cuisine…). Attention : cette garantie s’applique lorsque la réparation ou le remplacement de l’équipement défectueux peut se réaliser sans détériorer le logement. Le cas échéant, les garanties décennale et de parfait achèvement prennent le relai.
… mais quelques inconvénients
Un prix du m² plus élevé
C’est un peu le point noir de l’achat dans le neuf : le prix élevé. D’après le baromètre LPI-SeLoger, le prix moyen du m² d’un logement neuf en 2017 était de 4 650€ contre 3 500€ le m² pour un logement ancien. Il est important de noter que le prix d’un bien neuf comprend un certain nombre de choses que le prix d’un bien ancien n’inclut pas :
- La TVA : l’acquéreur doit s’acquitter, lors du paiement, de la TVA qui est encaissée par le promoteur mais entièrement restituée à L’État ensuite. Il n’y a pas de TVA à régler dans le cas d’un achat dans l’ancien.
- Un éventuel emplacement de parking : dans la majorité des cas, le prix d’un bien neuf comprend un (ou plusieurs) emplacement de parking. Généralement, dans l’ancien, avoir une place de parking n’est pas systématique et donc n’impacte pas le prix final.
- La mise aux dernières normes de construction : nous en parlions plus haut. Des normes de construction sont imposées aux promoteurs lors du lancement de programmes neufs ; coûteuses à mettre en place, cela se répercute de façon normale sur le prix du bien. Résultat : un logement peu énergivore pour l’acquéreur mais un impact sur le prix au m².
Des difficultés à se projeter
Qui dit « achat en VEFA » dit « achat sur plan » … Pour se lancer, mieux vaut avoir une bonne capacité à se projeter ! La luminosité de l’appartement ? Le canapé à gauche ou a droite ? Ambiance cosy ou baroque ? Chambre de droite ou chambre de gauche ? Il va falloir pousser son imagination au maximum, grâce aux plans et aux visites sur chantier.
Des délais de livraison importants et un paiement contraignant
Lors d’un achat en VEFA, la patience est de mise ! Votre contrat de réservation signé, le chantier est ensuite enclenché et sa durée peut varier entre 12 et 18 mois selon le contrat.
Le fait de payer avant d’occuper le bien peut aussi sembler frustrant, même si les paiements sont échelonnés. De plus, cela peut occasionner des frais supplémentaires si, par exemple, les mensualités de votre prêt immobilier ont débuté et que vous devez régler en même temps le loyer de votre logement actuel…
Des programmes neufs souvent éloignés des centres-villes
Si vous appréciez particulièrement l’effervescence et le dynamisme des centres-villes, vous avez malheureusement peu de chance d’y trouver un logement neuf… Qui dit « construction de logements » dit « terrains disponibles » et ces derniers sont très rares voire inexistants en cœur de ville ! Pour acheter un appartement neuf, il faudra donc faire quelques concessions sur l’environnement du bien immobilier.
Commerces, écoles, transports… N’hésitez pas cependant à vous rendre sur les lieux avant de vous lancer pour vérifier que cela ne sera pas trop gênant pour vous ou, encore plus simple, rendez-vous sur CityScan pour une évaluation complète de votre future adresse !
Pour résumer :
Avantages |
Inconvénients |
| – Un logement modulable, confortable et à son goût- Une conformité aux normes environnementale, des économies d’énergie
– Des charges de copropriété moindres – La possibilité d’exonération de taxe foncière pendant 2 ans – La TVA réduite à 5,5 ou 7% en zone ANRU – Éligibilité au PTZ – Réduction des frais de notaire – Protection juridique grâce aux garanties |
– Un prix au m² plus élevé que dans l’ancien- Le délai d’attente entre signature du contrat de réservation et livraison effective du bien
– La difficulté à se projeter – Payer avant d’y habiter – Des concessions sur l’emplacement |
Finalement, l’arbitrage entre les avantages et les inconvénients de l’immobilier neuf relève de chacun, selon son budget, ses priorités et son calcul sur la durée. L’achat d’une résidence principale est souvent synonyme de projet de vie, alors mieux vaut peser les pour et les contres avant de se lancer !
Et pour un investissement locatif ?
Vous souhaitez investir dans le locatif afin de vous constituer un patrimoine grâce aux loyers ? Acheter un bien immobilier dans le neuf peut aussi représenter des avantages !
Le gros plus : la réduction d’impôts grâce à la Loi Pinel
En plus des avantages cités plus haut (frais de notaire réduits, exonération de la taxe foncière, conformité aux normes, faibles charges de copropriété…), l’investissement locatif dans le neuf présente un gros avantage : le fait de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à la Loi Pinel.
L’article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. Cette loi a pour objectif d’inciter les personnes soumises à l’impôt d’investir dans l’immobilier locatif et donc booster le secteur de la construction ainsi que l’offre de logements à la location.
Une remise d’impôts jusqu’à 21%
C’est LE gros plus de l’investissement locatif via le dispositif Pinel. L’acheteur a le choix de louer le bien neuf pendant 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolonger la location jusqu’à 12 ans.
Selon la durée de location, l’investisseur bénéficie d’un certain taux de défiscalisation qui s’applique sur le prix de l’appartement acheté : 12% du montant pour une location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Par exemple : vous achetez un logement en VEFA d’une valeur de 100 000€ (frais de notaire inclus). Vous louez ce bien pendant 9 ans ; vous bénéficiez donc d’une défiscalisation de 18% sur ces 9 années, soit un montant de 18 000€ (18% de 100 000€). Ce montant est à diviser par 9 (la durée de location) : vous bénéficierez ainsi d’une réduction de 2 000€ sur votre impôt sur le revenu chaque année pendant cette période. Avantageux, non ?
La possibilité de louer à sa famille
Avec ce dispositif, en tant qu’investisseur, vous avez la possibilité de louer le logement à votre famille (parents ou enfants). Deux conditions sont à noter dans ce cas :
- Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal
- Il ne pourra pas bénéficier de l’aide au logement
La déduction des charges des loyers perçus
En plus de la réduction d’impôts, la loi Pinel vous permet aussi de déduire de vos loyers perçus certaines charges, ce qui fera baisser la note finale :
- les intérêts de l’emprunt
- les frais de garantie de l’emprunt
- la taxe foncière
- les frais d’entretien et de réparation
- les frais liés par exemple à l’emploi d’un gardien ou d’un concierge
Conditions d’éligibilité au dispositif Pinel
Comme pour le PTZ, le bien immobilier destiné à la location doit faire partie d’une des zones suivantes pour que le propriétaire bénéficie des avantages de la Loi Pinel :
- Zones A bis et A : Paris, agglomération de l’Ile-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, partie française de l’agglomération de Genève
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, départements d’Outre-Mer, Corse…
- Zones B2 et C : une dérogation préfectorale pour être éligible au dispositif est nécessaire
De plus, le logement mis en location doit être issu d’une VEFA. Mais ce n’est pas tout ! Les ressources des futurs locataires du bien immobilier ne doivent pas dépasser un certain plafond, selon la zone :
| Nombre de personnes occupant le logement | Logement en zone A bis | Logement en zone A | Logement en zone B1 |
| 1 | 36 993€ | 36 993€ | 30 151€ |
| Couple | 55 287€ | 55 287€ | 40 265€ |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge | 72 476€ | 66 460€ | 48 422€ |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge | 86 531€ | 79 606€ | 58 456€ |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge | 102 955€ | 94 240€ | 68 766€ |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge | 115 851€ | 106 049€ | 77 499€ |
| Personne à charge supplémentaire | + 12 908€ | + 11 816€ | + 7 780€ |
Un plafond de loyer maximum est aussi à respecter, en fonction de l’emplacement mais aussi de la surface du bien.
Et pour finir, vous devez louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
L’attractivité du neuf pour les locataires
Dernier avantage, non négligeable de l’investissement locatif dans le neuf : le neuf plait aux locataires ! L’immobilier neuf est gage de sécurité et de confort pour un potentiel locataire, pour toutes les raisons évoquées plus haut.
Attention aux éventuels risques de l’investissement locatif
Eh oui, car tout n’est pas si simple ! Pour bénéficier de rendements sur vos loyers perçus, il faut avant tout trouver … un locataire ! Même si dans les villes dites en « zone tendue » (ou l’offre de bien est inférieure à la demande) cela peut être assez aisé, trouver la perle rare peut s’avérer très compliqué dans d’autres localisations. Le choix de l’emplacement du bien destiné à la location est donc primordial !
Ensuite, veillez à ce que vos calculs soient bons ! Si votre bien est loué à un montant finalement trop faible comparé à l’investissement de départ, vous risquez de perdre de l’argent.
Finalement, l’investissement locatif : OK mais avec une importante préparation en amont ! Peaufinez bien votre projet, définissez des objectifs, soyez en accord avec vos capacités financières et choisissez le bon emplacement.
